この記事では、東京都杉並区の解体業者で解体工事を行った山本さん（仮名）の事例を紹介します。
・借地返却の際、解体費用を負担するのは「地主」か「借主」か分かる
・自分で不用品を処分する際の注意点が分かる
【杉並区】解体工事の概要と背景
| 今回山本さんが取り壊した建物 | |
|---|---|
| 構造/種類 | 木造2階建て/住宅 |
| 坪数 | 25坪 |
| 所在地 | 東京都杉並区 |
| 築年数 | ー |
借地返却時の解体費用は地主と借主のどちらが負担する？
杉並区にお住まいの山本さんは、借地返却のためにご両親から相続した家の解体を予定していました。
当初、解体工事の手配は地主が行う予定でしたが、見積りの詳細を自分で確認できないことに不安を感じていました。
そのため、最終的に山本さんは自ら解体業者を手配することに決めました。
なやみん借地を返却する時の解体って、なにから始めれば良いのか全然分からないよ！そもそも解体費用って地主と借主のどっちが払うの？
解体工事の専門家 中野達也原則として解体費用は借主が負担するよ。ただし、契約書に「更地で返還」と記載がなかったり、地主が定期借地権の契約更新を拒否して借主が建物買取請求権を行使したりすると、地主が負担することもあるね。
なやみんなるほど！じゃあ、基本的に解体費用は借主負担だけど、例外もあるってことだね！
解体工事の専門家 中野達也そうだね！だから、まずは土地を借りる際に締結した「土地賃貸借契約書」の内容を確認することが大切だよ。
自分で不用品を処分する際の注意点とは？
解体現場には4tトラック2台分の不用品が残っていました。
不用品の量が多い上に、他の業者を手配するのが面倒だったため、山本さんは建物の解体と不用品処分を一緒に対応できる業者に依頼したいと考えていました。
なやみんそもそも、不用品処分も解体業者に頼めるものなの？
解体工事の専門家 中野達也解体業者によるかな。実は、解体業者が不用品を回収するには「一般廃棄物収集運搬業許可」が必要で、さらに処分するには「一般廃棄物処理業許可」が必要なんだよ。
なやみんへぇ～、そうなんだ！じゃあ、そういった許可を持っている業者に頼めばいいんだね！
解体工事の専門家 中野達也そうだね！ただ、自分で不用品を処分する方が手間はかかるけど、費用を抑えられることが多いんだ。だから、時間を取るかお金を取るか、よく考えて処分方法を決めると良いね。
「廃棄物は解体業者が処分すると高くなる」
解体業者に不用品処分を依頼すると、お施主さん自身で処分するよりも費用が高くなる傾向があります。これは、お施主さんが不用品を家庭ごみとして無料で処分できるのに対し、解体業者は不用品を一般廃棄物として処理するために費用がかかるからです。さらに、一般廃棄物処理業の許可を持たない解体業者が不用品回収を行う場合、許可を持つ業者に処分を委託しなければならず、その際に発生する委託料も費用が高くなる一因となっています。
なやみんでも、費用節約のために自分で処分しようとする場合、4tトラック2台分って結構な量だよね……
解体工事の専門家 中野達也そうだね。過去にトラック5台分の不用品があった現場では、お施主様が毎週末現場に通って不用品を処分してたんだけど、結局処分が終わるまでに4～5ヶ月かかってたよ。
なやみんえぇ、そんなに時間がかかるの？？それなら不用品の処分は諦めたほうが良いかな……
解体工事の専門家 中野達也待って、ちゃんと解決策があるよ！ 実は、処分費用って基本的にトラックの出動台数で決まるんだ。だから全部を処分しなくても、トラックの出動台数を減らせる量にさえすれば、その分費用を抑えられるよ！
なやみんそうなんだ！それなら気が楽かも！できる範囲で頑張ってみることにするよ！
以下の表は、不用品の量と、それを処分するために必要なトラックの台数の目安をまとめたものです。最終的な不用品の処分量を決定する際には、ぜひご参考になさってください。
| ▼「不用品の量」と「トラックの出動台数」の目安 | |
|---|---|
| 不用品の量 | トラックの出動台数 |
| 少ない（～4m3） | 1台 |
| 平均（～8m3） | 2台 |
| 多い（～15m3） | 3～4台 |
| すごく多い（～25m3） | 5～6台 |
※木造30坪前後の住宅で、想定される家族人数は3～7人とします。
それでは、杉並区の山本さんがどのようにして解体工事を行ったのか、その流れを以下で紹介していきます。
中野達也。一般社団法人あんしん解体業者認定協会理事。解体工事業の技術管理者であり、解体工事施工技士を保有。2011年に解体業者紹介センターを鈴木佑一と共に創設。2013年に一般社団法人あんしん解体業者認定協会を設立し、理事に就任。めざまし8（フジテレビ系列）／ひるおび（TBS系列）／ 情報ライブ ミヤネ屋（日本テレビ系列）／バイキングMORE（フジテレビ系列）など各種メディアに出演。
【杉並区】解体業者に見積依頼
山本さんは、中野さんが選定した解体業者に見積りを依頼しました。
なやみん東京都杉並区での解体工事なら、やっぱり杉並区内の解体業者から探すのが良いの？
解体工事の専門家 中野達也杉並区内の解体業者をまずは探してみると良いね。でも実は、ケースによっては杉並区内だけじゃ良くないこともあるんだよ。
なやみんえ？それはどういうこと？？
解体工事の専門家 中野達也たとえば……杉並区内の解体工事でも、隣の中野区や練馬区の解体業者に依頼した方が、費用が安くなることもあるってことだね。
なやみんそんなことあるんだ！？現場に近い解体業者の方が絶対安上がりになるものだと思ってたよ！
解体工事の専門家 中野達也実はそうとも限らないんだよね。解体業者の営業努力・経験・スキルによって、隣町の解体業者の方が結果的に安くなるってことも少なくないんだよ。
解体工事は現場に近い業者に依頼するのが最安値になるとは限りません。現場までの距離、解体工事内容による業者の得意・不得意、解体工事を依頼するタイミングなどにより、最安値の業者は変わります。
ちなみに、東京都杉並区で解体業者を選ぶ場合は、以下の情報をひとつの基準や参考にして探してみると良いでしょう。
| 東京都杉並区で解体業者を探す場合の参考情報 | |
|---|---|
| 杉並区の登録解体業者数 | 14社 |
| 工事に対応して貰える解体業者の所在地 | 杉並区、渋谷区、世田谷区、中野区、練馬区、武蔵野市、三鷹市など |
| 杉並区の解体工事坪単価（木造） | 40,674円 |
| 杉並区の解体工事坪単価（鉄骨造） | 48,653円 |
| 杉並区の解体工事坪単価（RC造） | 86,898円 |
| 杉並区特有の規制や条例 | 杉並区の景観条例や建築物の高さ制限、廃棄物処理の厳格な規制などがあるため、地域特有のルールを遵守しているか確認することが重要です。 |
| 杉並区の都市計画や再開発エリアの影響 | 下高井戸駅周辺地区や桜上水駅周辺地区など、まちづくりが行われている地域では解体工事に関する手続きや規制が特に厳しい可能性があります。これらのエリアの場合は、解体経験が豊富な業者を選ぶと、スムーズな対応が期待できます。 |
| 杉並区内のゴミ処理場の距離・運搬コスト | 杉並区内の解体業者が利用する廃棄物処理場までの距離や、解体物を処理するための運搬コストも工事費用に影響します。東京都内の他地域と比較しても、処理場までの距離や運搬費が異なる場合があるため、それも加味して業者を選ぶと良いでしょう。 |
| ▼東京都杉並区で解体業者を探す場合の参考情報 | |
|---|---|
| 杉並区の登録解体業者数 | |
| 14社 | |
| 工事に対応して貰える解体業者の所在地 | |
| 杉並区、渋谷区、世田谷区、中野区、練馬区、武蔵野市、三鷹市など | |
| 杉並区の解体工事坪単価（木造） | |
| 40,674円 | |
| 杉並区の解体工事坪単価（鉄骨造） | |
| 48,653円 | |
| 杉並区の解体工事坪単価（RC造） | |
| 86,898円 | |
| 杉並区特有の規制や条例 | |
| 杉並区の「景観条例」や「建築物の高さ制限」、「廃棄物処理の厳格な規制」などがあるため、地域特有のルールを遵守しているか確認することが重要です。 | |
| 杉並区の都市計画の影響 | |
| 「下高井戸駅周辺地区」・「桜上水駅周辺地区」など、まちづくりが行われている地域では解体工事に関する手続きや規制が特に厳しい可能性があります。これらのエリアの場合は、解体経験が豊富な業者を選ぶと、スムーズな対応が期待できます。 | |
| 杉並区内のゴミ処理場の距離・運搬コスト | |
| 杉並区内の解体業者が利用する廃棄物処理場までの距離や、解体物を処理するための運搬コストも工事費用に影響します。東京都内の他地域と比較しても、処理場までの距離や運搬費が異なる場合があるため、それも加味して業者を選ぶと良いでしょう。 | |
では続いて、山本さんが中野さんの選定業者から実際に受けた見積り結果を紹介します。
解体業者の見積結果
A社の見積費用総額は163万2,139円でした。
なやみんいきなり見積書を渡されても、どこを確認すれば良いのか分からないよ……
解体工事の専門家 中野達也そんな時は、「見積書の坪単価」と「解体現場があるエリアの平均坪単価」を比較してみよう。価格に極端な差がなければ、建物本体の解体費用は適正だと言えるよ。
なやみんなるほど！でも、坪単価ってどうやって割り出すの？
解体工事の専門家 中野達也それについては、今から詳しく説明していくよ！
「坪単価の計算」
坪単価は、建物解体費・廃材処分費・整地費などを含む本体工事費を坪数で割って計算します。
本体工事費 ÷ 坪数 = 坪単価
解体工事の専門家 中野達也A社の見積書には、廃材処分費や整地費といった本体工事費に関する記載がないね。つまり、金額が一番大きい見積り項目「延床面積」には、本体工事費が含まれていることが分かるよ。
なやみんうんうん……それで？
解体工事の専門家 中野達也見積り項目「延床面積」を基に、数式「本体工事費 ÷ 坪数 = 坪単価」を埋めると、100万6,859円 ÷ 25坪 = 4万274円。つまり、A社の坪単価は4万274円だね。
なやみんなるほど！杉並区における木造住宅解体の平均坪単価39,533円と比べても、極端に差はないみたい！
解体工事の専門家 中野達也そうだね。したがって、この見積金額は適正ということが分かるよ！
山本さんは、他の見積り項目に抜け漏れがないことも確認し、見積金額が適正なA社に解体工事を依頼することを決めました。
【杉並区】実際の解体工事過程
解体工事が始まりました。作業前には、埃や木くずの破片などが飛び散らないように養生シートを貼ります。
次に、建物内部の残置物を運び出し、内装を剥がしていきます。
建物が骨組みだけの状態になったら、重機を使って解体を進めます。
基礎を解体します。
きれいな更地に仕上がりました。
【まとめ】今回の解体工事のポイント
今回の解体工事事例のポイントは、「解体業者の手配をお施主さん自身で行ったこと」「手間を省きたいという要望を基に不用品処分を解体業者に依頼したこと」「見積内容をきちんと理解してから契約したこと」でした。
なやみん中野さんのおかげで、借地を返却する時の解体についてバッチリ分かったよ！
解体工事の専門家 中野達也それは良かった！借地返却時には、まず地主との契約書を確認してから必要に応じて解体業者を手配しよう。
なやみんうん、そうする！
解体工事の専門家 中野達也ちなみに、僕のYouTubeチャンネルでも解体工事に役立つ情報を詳しく紹介しているから、ぜひチェックしてみてね！
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