土地売却時の解体費用は60万～270万円！税金対策や流れまで解説

土地売却時の解体費用相場は60万円〜270万円

「あんしん解体業者認定協会」が保有する過去の施工データによると、20坪～40坪の古家の解体費用総額は60万円～270万円が相場です。建物の構造によっても費用は異なり、木造なら60万円～270万円、軽量鉄骨造なら130万円～260万円が目安となります。

建物の構造		解体費用総額
木造		60万円～270万円
軽量鉄骨造		130万円～260万円

以下の記事では、古家の解体費用の内訳や費用を抑えるためのポイントを詳しく解説しています。あわせてご覧になってください。

土地売却を目的とした解体工事事例

埼玉県鴻巣市の解体工事事例

摘要	数量	単位	単価	金額
1. 木造2階建物アパート解体工事	坪	30	23,000	690,000
建物基礎解体工事	m2	50	2,000	100,000
鉄骨階段撤去	式	1	20,000	20,000
2. 養生シート（3方面）	m2	150	800	120,000
3. 外構工事
入口残土鋤取り工事	m2	5	3,000	15,000
ブロック撤去	m2	6.5	3,000	19,500
ブロック下大谷石撤去	式	1	20,000	20,000
浄化槽撤去	式	1	30,000	30,000
4. その他
建築リサイクル届出申請費用	式	1	15,000	15,000
重機回送代金	往復	2	18,000	36,000
諸経費	式	1	50,000	50,000
値引き	式	1	▲5,500	▲5,500
小計				1,110,000
合計				1,198,800

東京都新宿区の解体工事事例

名称	規格	数量	単位	単価	金額
木造建物2F解体	養生費込み	34	坪	12,000	408,000
同上廃材運搬処分		34	坪	11,000	374,000
同上基礎解体		34	坪	10,000	340,000
同上ガラ材運搬処分		34	坪	8,000	272,000
大谷石塀撤去処分	4t車	1	台	50,000	50,000
樹木撤去処分		1	式	10,000	10,000
土間コンクリート撤去処分	4t車	1	台	50,000	50,000
左側ブロック塀撤去処分	4t車	1	台	70,000	70,000
庭石・灯篭撤去処分		1	式	10,000	10,000
値引き		1	式	▲9,926	▲9,926
小計					1,574,074
合計					1,700,000

千葉県松戸市の解体工事事例

商品名	単価	数量	単位	金額
軽量鉄骨造住宅解体処分	35,000	25	坪	875,000
足場組立・養生シート	50,000	3	面	150,000
外構工事	70,000	1	式	70,000
浄化槽撤去	30,000	1	式	30,000
重機回送	20,000	1	式	20,000
整地雑用等	50,000	1	式	50,000
事務手数料	39,800	1	式	39,800
小計				1,234,800
合計				1,333,584

土地売却時の解体費用は「譲渡費用」になる？

土地を売却して利益（譲渡所得）が生じた場合、その利益に対して約20%（所有期間が5年以下の場合は約39%）の税金がかかります。この税額を計算する際、解体費用を「譲渡費用」として売却額から差し引ければ、課税対象となる利益が減り、結果として税負担を抑えられます。

売却益（譲渡所得）と税金の計算方法

まずは、譲渡所得がどのように計算されるのかを確認してみましょう。

課税譲渡所得 ＝ 譲渡価額（売却価格）－（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除

• 譲渡価額：土地が売れた金額
• 取得費：土地を購入した際の代金（不明な場合は売却額の5%）
• 譲渡費用：売却のために直接かかった費用（仲介手数料、印紙税、解体費用など）
• 特別控除：一定の条件を満たす場合に差し引ける金額（例：マイホーム売却や相続空き家の3,000万円特別控除など）

この「譲渡費用」に、たとえば200万円の解体費用を含められれば、その分だけ譲渡所得が小さくなり、税負担の軽減につながります。

• 参考：No.3208 長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁

解体費用を譲渡費用として認めてもらうための条件

国税庁の考え方や過去の裁決事例を踏まえると、解体費用を譲渡費用として扱うためには、次の点を満たしていることが重要です。

1. 「売却するために解体した」ことが明確であること

単に「建物が古くなったから解体した」という理由では、経費として認められません。売買契約を結んだ後に解体した場合や、解体後すぐに売却活動を開始している場合など、「売却目的での解体」であることが客観的に分かる状況が必要です。

• 参考：No.3255 譲渡費用となるもの｜国税庁

2. 解体から売却までの期間が概ね1年以内であること

法律で明確に定められているわけではありませんが、実務上は解体後おおむね1年以内に売買契約が成立しているかどうかが一つの目安とされています。解体後、長期間売却せずに放置していた場合は、譲渡費用として認められない可能性が高くなります。

3. 解体後の土地を他の用途に使っていないこと

解体後、売却までの間にコインパーキングや資材置き場として貸し出すなど、収益目的で利用していた場合は、「売却のための解体」とは判断されにくくなります。その結果、解体費用が譲渡費用として認められないケースもあります。

• 参考：法第33条《譲渡所得》関係｜国税庁

「更地渡し」と「現況渡し」、手残りはどっちが多い？

「自分で解体費用を負担して更地で売る（更地渡し）」のと、「解体費用相当分を値引きして古家付きで売る（現況渡し）」のでは、どちらが手残りが多くなるのでしょうか。ここでは売却相場3,000万円の土地を前提に、解体費用200万円・税率20%、取得費は150万円（当時の購入価格が判明しているもの）と仮定してシミュレーションしてみます。

パターンA：更地渡し

売主が200万円を負担して解体し、相場どおり3,000万円で売却するケースです。

• 売却額：3,000万円
• 経費（解体費）：▲200万円
• 譲渡所得：3,000万円−（150万円＋200万円）＝2,650万円
• 税金（約20%）：2,650万円×20.315%≒538万円

手残り：
3,000万円−200万円（解体費）−538万円（税金）＝2,262万円

パターンB：現況渡し

解体費用200万円分を値引きし、2,800万円で売却するケースです（解体は買主負担）。

• 売却額：2,800万円
• 経費（解体費）：0円
• 譲渡所得：2,800万円−150万円＝2,650万円
• 税金（約20%）：2,650万円×20.315%≒538万円

手残り：
2,800万円−538万円（税金）＝2,262万円

結論：数字上の差は出にくいが、「売りやすさ」に違いがある

上記のとおり、計算上の手残り額は同じになるケースが多いのが実情です。ただし、実際の不動産市場では、更地のほうが売却しやすい傾向があります。

• 更地渡しのメリット：
  すぐに建築できるため、一般の個人買主にも選ばれやすく、結果として早く・高く売れる可能性があります。早期に売却できれば、固定資産税の負担期間を短くできる点もメリットです。
• 現況渡しの注意点：
  解体の手間やリスクを敬遠され、解体費用以上の値引きを求められるケースもあります。

そのため、判断の目安としては、「資金に余裕があれば更地渡し」「解体費用の持ち出しが難しければ現況渡し」という考え方が基本になります。

なお、以下の記事では、解体工事の現場経験と顧客対応の両方に精通し、土地売却に関する相談も数多く手がけてきた「あんしん解体業者認定協会」の初田理事に、「更地渡し」と「現況渡し」の判断ポイントを実例に基づいて詳しく伺いました。あわせてご参考になさってください。

土地売却時の解体工事における3つの注意点

ここでは、売主が建物を解体したうえで土地を売却するケースについて、押さえておきたい主な3つの注意点を解説します。

① 3,000万円特別控除を使う場合は「売主が解体し期限内に売却」する

マイホームや相続した実家を売却する場合、一定の条件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。ただし、建物を解体して土地として売却する場合は解体と売却の順番・期限を守らなければ、この特例は使えません。

マイホームを売却する場合

建物を解体した日から1年以内に売買契約を結ぶこと、かつ、住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却することが必要です。また、解体後に駐車場として貸したり資材置き場として使ったりすると「他の用途に利用した」とみなされ、特例が適用できなくなります。解体後は何もせず、そのまま売却しましょう。

相続した実家（空き家）を売却する場合

まず前提として、対象となる建物は昭和56年5月31日以前に建築された住宅である必要があります。

この特例を適用するためには、「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却を完了させなければなりません。たとえば、2024年中に相続が発生した場合、売却できる期限は2027年12月31日となります。さらに、この制度自体の適用期限も、現在のところ2027年12月31日までと定められています。

制度の詳細は、以下の資料もあわせてご確認ください。

• 参考：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁
• 参考：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

② 地中を確認し、埋設物・責任範囲を契約書に明記する

建物を解体して更地で引き渡す場合、最も注意すべきなのが地中埋設物による契約不適合責任です。見た目がきれいな更地であっても、地中に問題が残っていれば売主の責任を問われる可能性があります。

引き渡し後、買主が建築工事を始めた際に古い基礎・コンクリートガラ・井戸・浄化槽などが地中から見つかると、売主は撤去費用の負担だけでなく、工事遅延による損害賠償を請求されることもあります。

これは民法上、「引き渡された土地が、契約で約束した内容（種類・品質・数量）に適合していない」と判断されるためです。この場合、買主は売主に対して是正や追加対応を求められると定められています。

引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。

引用：民法（第五百六十二条）｜e-Gov法令検索

こうしたトラブルを防ぐためには、次の2点を必ず押さえておく必要があります。

• 地中まで確認してくれる解体業者を選ぶ：
  表面を整地するだけで終わらせるのではなく、地中30〜50cm程度まで掘り起こし、コンクリート片や構造物の有無を確認・撤去してくれる業者を選びましょう。極端に安い業者の場合、地中確認が不十分なまま工事を終えてしまうケースもあります。
• 売買契約書に明確な取り決めを記載する：
  「更地」といっても、その中身はさまざまです。庭木や庭石はすべて撤去するのか、境界のブロック塀やフェンスは残すのか、浄化槽は完全撤去なのか埋め戻しなのか、こうした点を不動産会社と事前にすり合わせ、契約書に明記しておくことが重要です。どこまでが売主の責任なのかを曖昧にしないことが売却後に想定外の出費を防ぐポイントとなります。
  

③ 解体と売却は年内引き渡しを目指す

古家を解体するタイミングを誤ると、翌年の固定資産税が一気に跳ね上がることがあります。いわゆる「6倍問題」と呼ばれるものです。

住宅が建っている土地には、「住宅用地の特例」が適用されます。この特例により、固定資産税の課税標準は200m²までの部分について評価額の6分の1に軽減されています。たとえ人が住んでいない空き家であっても、建物が残っている限り、この軽減措置は受けられます。

（前略）小規模住宅用地に対して課する固定資産税の課税標準は、（中略）価格の六分の一の額とする。

引用：地方税法（第三百四十九条の三の二第二項）｜e-Gov法令検索

注意すべきなのが、固定資産税は毎年1月1日時点の土地の状態で決まるという点です。たとえば、12月中に建物を解体したものの、その年のうちに売却できず年を越してしまうと、1月1日時点では「更地」とみなされます。その結果、住宅用地の特例が外れ、翌年分の固定資産税が最大で約6倍に増える可能性があります。

固定資産税の賦課期日は、当該年度の初日の属する年の一月一日とする。

引用：地方税法（第三百五十九条）｜e-Gov法令検索

このリスクを避けるために、解体後、年内（12月31日まで）に売買と引き渡しを完了させることが理想的です。年内に所有権が買主へ移転していれば翌年1月1日時点の所有者は買主となり、固定資産税の負担も買主側に移ります。

つまり、解体をするなら「年内に引き渡しまで終える」スケジュールを前提に売却計画を立てることが重要です。

古家付き土地を売却する流れ

古家付き土地の売却は、「売却準備 → 契約 → 解体 → 引き渡し」という順で進みます。ここでは、解体工事を伴う場合の一般的な流れを時系列で解説します。

ステップ1：売却準備

まずは、解体前に売却に向けた準備を整えます。

• 物件査定・市場調査
  不動産会社へ査定を依頼し、建物にどの程度の評価がつくかを確認します。建物に価値が見込める場合は「現況渡し」、評価がつかない場合は「解体して更地渡し」を前提に売り出し価格を検討するのが一般的です。
• 仮測量の実施
  確定測量の前段階として、簡易的な測量（仮測量）を行います。土地の大きさや形状が分かるため、買主が新築プランをイメージしやすくなります。

ステップ2：販売活動と契約

• 「解体更地渡し」での販売
  「売買契約が成立したら、売主の負担で建物を解体する」という条件を付けて売り出します。
• 売買契約の締結と条件確認
  契約書には、どこまで撤去するか（庭石・樹木・古い配管・浄化槽など）を明確に記載します。あわせて、解体後に地中埋設物が見つかった場合の責任の所在も事前に確認しておくことが重要です。
• 手付金の受領
  契約時に受け取る手付金は、解体工事費用の一部に充てるケースもあります。

ステップ3：解体工事と各種手続き

買主が決まってから解体工事に進みます。

• 解体工事の実施
  着工前には近隣への挨拶を行い、騒音や粉塵によるトラブルを防ぎます。また、建物の基礎を撤去した後は、地中にゴミや配管などが残っていないかを確認します。この確認を怠ると、引き渡し後に買主とのトラブルにつながる可能性があります。
• 建物滅失登記の申請
  解体完了後は、1ヶ月以内に建物滅失登記を申請します。この登記が完了していないと、土地の所有権移転ができません。

なお、解体工事の詳しい流れについては、以下の記事で詳しく解説しています。あわせてご覧になってください。

ステップ4：仕上げと引き渡し

• 境界確定測量の実施
  解体工事がすべて終わり、土地が更地になってから境界確定測量を行います。先に測量をしてしまうと、重機作業で境界標が壊れてしまうことがあるため、解体後に行うことで再測量などの余計な費用を防げます。
• 残代金の受領と引き渡し
  残代金を受け取り、更地となった土地を正式に買主へ引き渡します。
• 確定申告と税務対応
  解体費用を譲渡費用として計上し、3,000万円特別控除などの特例を活用することで税負担を抑えられます。

【FAQ】土地売却時の解体工事に関するよくある質問

まとめ：土地売却をスムーズに進めるために

土地売却で重要なのは、「更地にしたほうが有利かどうか」を見極めることと、税制優遇を受けるための手順やタイミングを間違えないことです。まずはご自身の状況に合った売却方法を整理しましょう。

① 自分に合った売却方法を選ぶ

重視するポイントによって、向いている売却方法は異なります。

重視するポイント	おすすめの売却方法	次に行うこと
価格や節税を重視したい	更地渡し（売主が解体）	3,000万円特別控除などの適用条件を確認し、解体費用の見積もりを取る
手間をかけたくない・先行費用を抑えたい	現況渡し（古家付き土地）	解体費用分の値引きを前提に、不動産会社へ査定を依頼する
早く現金化したい・周囲に知られず売却したい	不動産会社による買取	買取専門の不動産会社に直接相談する

② 更地渡しを検討する場合のポイント

更地にして売却する場合は、次の3点を順に確認すると判断しやすくなります。

1. 建物に売却価値があるか（本当に解体が必要か）
2. 解体費用がいくらかかるか
3. 解体・売却のタイミングによる税金への影響はあるか

③ 進め方の注意点

よくある失敗として、不動産会社に相談する前に建物を解体してしまうケースがあります。実際には建物を残したまま売り出し、買主が決まってから解体する方がトラブルや無駄な出費を防ぎやすくなります。

この進め方には、次のようなメリットがあります。

• 解体費用を先に全額支払う必要がなく、資金の負担を抑えられる
• 建物を残した状態で年を越せるため、固定資産税が急に高くなるのを防ぎやすい
• 解体工事が終わってから測量を行うことで、境界標の破損や測量のやり直しを避けられる