新宿区の解体業者に工事依頼｜土地売却前に知っておきたいポイント

2024年12月6日2024年12月10日

この記事では、東京都新宿区の解体業者で解体工事を行った高木さん（仮名）の事例を紹介します。

この記事でスッキリ解決できる悩み

・土地売却で解体……どうすれば良いの？
・仕事が忙しくて、解体に時間を割けない……現地での立ち会いって必要？
・見積書の見方がよく分からない……

新宿区にお住まいの高木さんは、木造2階建て住宅の解体を計画し、その後土地の売却を検討していました。

しかし、高木さんには解体工事に詳しい知り合いが居なかったので、解体業者はネットで手配しました。

なやみん

土地を売る時の解体って……全然わからない！

解体工事の専門家中野達也

大丈夫！なやみんのために1から説明するから安心して！

なやみん

中野さん、ありがとう！！じゃあ、そもそも解体費用って売り手と買い手のどっちが払うの？

解体工事の専門家中野達也

どっちが払ってもいいんだけど、一般的には売り手が負担することが多いよ。更地にした方が土地が売れやすくなるし、売り手にとって譲渡所得税を控除できるメリットがあるんだ。

なやみん

えっと……譲渡所得税ってなに？

解体工事の専門家中野達也

それについては以下で詳しく説明するよ。

【ここがポイント！】解体工事の専門家中野の視点「譲渡所得税とは？」

不動産を売却する時、譲渡所得が発生する場合、譲渡所得税が課税されます。譲渡所得は以下の計算式で求められます。

譲渡所得 = 譲渡価格 -（取得費 + 譲渡費用）

この「譲渡費用」には解体費用を含めることが可能です。解体費用を含めることで、譲渡所得を減らし、結果として譲渡所得税を抑えることができます。

ただし、建物を解体して売却する場合、以下の条件に注意が必要です。

・控除額の上限は3,000万円であること

・解体日から1年以内に土地の売買契約を結び、かつ住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

・解体後から譲渡契約を結ぶまでの間、その敷地を貸駐車場など他の用途に使用しないこと　など

解体工事の専門家中野達也

そういえば、他の税金の話もしておくね。解体のタイミングを間違えると、固定資産税が大きく増えることもあるんだ。

なやみん

え！どういうこと？

解体工事の専門家中野達也

住宅が建っている土地には「小規模宅地の特例」が適用されていて、固定資産税が最大で1/6に軽減されているんだ。でも、住宅を解体しちゃうとその特例がなくなるんだよ。

なやみん

ってことは、特例がなくなると固定資産税が6倍になるってこと？

解体工事の専門家中野達也

その通り。ただし、固定資産税の課税は年単位だから、解体は年が明けてすぐに行えば、課税額を増やさずに済むことが多いよ。土地を売る場合、こうした税金のタイミングも考えて計画するのが大事なんだ。

それでは、新宿区の高木さんがどのようにして解体工事を行ったのか、その流れを以下で紹介していきます。

この記事の監修者

中野達也。一般社団法人あんしん解体業者認定協会理事。解体工事業の技術管理者であり、解体工事施工技士を保有。2011年に解体業者紹介センターを鈴木佑一と共に創設。2013年に一般社団法人あんしん解体業者認定協会を設立し、理事に就任。めざまし8（フジテレビ系列）／ひるおび（TBS系列）／情報ライブ　ミヤネ屋（日本テレビ系列）／バイキングMORE（フジテレビ系列）など各種メディアに出演。

解体工事の概要と背景

今回高木さんが取り壊した建物
構造/種類	木造2階建て/住宅
坪数	34坪
所在地	東京都新宿区
築年数	ー

高木さんが解体した物件は坪数34坪の木造住宅で、一般的な大きさの物件です。

高木さんは、仕事が忙しく解体工事の手配に割ける時間が限られていたことや、土地売却のスケジュールを遅らせるわけにはいかなかったことから、レスポンスの早い解体業者を選びたいと考えていました。

なやみん

お施主さんの状況によっては解体工事にあまり時間をかけられないよね……実際、現地での立ち会いとかって本当に必要かな？

解体工事の専門家中野達也

解体業者によっては、やりとりをメールで完結できることもあるけど、なるべく現地での立ち会いをおすすめするよ。細かい要望があると、メールだけじゃ確認しきれない場合があるからね。

なやみん

なるほど！現地での立ち会いはトラブル対策に繋がるんだね！

解体工事の専門家中野達也

そうだね。あとは、完工後の現地立ち会いに関しては工事の完了日に合わせると良いよ。解体工事後に重機が撤去されると、何か不備があっても修正が難しくなるからね。

なやみん

わかった！完工後の立ち会いは、なるべく早めにするよ！

解体業者に見積依頼

高木さんは、中野さんが選定した解体業者に見積りを依頼しました。

なやみん

東京都新宿区での解体工事なら、やっぱり新宿区内の解体業者から探すのが良いの？

解体工事の専門家中野達也

新宿区内の解体業者をまずは探してみると良いね。でも実は、ケースによっては新宿区内だけじゃ良くないこともあるんだよ。

なやみん

え？それはどういうこと？？

解体工事の専門家中野達也

たとえば……新宿区内の解体工事でも、隣の豊島区や中野区の解体業者に依頼した方が、費用が安くなることもあるってことだね。

なやみん

そんなことあるんだ！？現場に近い解体業者の方が絶対安上がりになるものだと思ってたよ！

解体工事の専門家中野達也

実はそうとも限らないんだよね。解体業者の営業努力・経験・スキルによって、隣町の解体業者の方が結果的に安くなるってことも少なくないんだよ。

【ここがポイント！】解体工事の専門家中野の視点「現場に近いエリアが安いとは限らない」

解体工事は現場に近い業者に依頼するのが最安値になるとは限りません。現場までの距離、解体工事内容による業者の得意・不得意、解体工事を依頼するタイミングなどにより、最安値の業者は変わります。

ちなみに、東京都新宿区で解体業者を選ぶ場合は、以下の情報をひとつの基準や参考にして探してみると良いでしょう。

東京都新宿区で解体業者を探す場合の参考情報
新宿区の登録解体業者数	21社
工事に対応して貰える解体業者の所在地	新宿区、千代田区、中央区、文京区、台東区、墨田区、江東区、荒川区、港区、目黒区など
新宿区の解体工事坪単価（木造）	41,555円
新宿区の解体工事坪単価（鉄骨造）	66,416円
新宿区の解体工事坪単価（RC造）	88,633円
新宿区特有の規制や条例	新宿区の建築物の高さ制限や廃棄物処理の厳格な規制などがあるため、地域特有のルールを遵守しているか確認することが重要です。
新宿区の都市計画や再開発エリアの影響	「新宿区まちづくり長期計画」を含む都市計画の影響で、新宿区では解体工事に関する手続きや規制が特に厳しい可能性があります。これらのエリアの場合は、解体経験が豊富な業者を選ぶと、スムーズな対応が期待できます。
新宿区内のゴミ処理場の距離・運搬コスト	新宿区内の解体業者が利用する廃棄物処理場までの距離や、解体物を処理するための運搬コストも工事費用に影響します。東京都内の他地域と比較しても、処理場までの距離や運搬費が異なる場合があるため、それも加味して業者を選ぶと良いでしょう。