この記事では、東京都杉並区の解体業者で解体工事を行った山本さん(仮名)の事例を紹介します。
・借地返却の際、解体費用を負担するのは地主?借主?
・不用品って自分で片づけた方が良いの?
・見積金額が適正か分からない……
・見積書の備考欄に「地中障害物が発生した場合は別途費用がかかる」と記載があるけど、これって普通?
杉並区にお住まいの山本さんは、借地返却のためにご両親から相続した家の解体を予定していました。
当初、解体工事の手配は地主が行う予定でしたが、見積りの詳細を自分で確認できないことに不安を感じていました。
そのため、最終的に山本さんは自ら解体業者を手配することに決めました。
借地を返却する時の解体って……全然わからない!
大丈夫!なやみんのために1から説明するから安心して!
ありがとう!じゃあ、そもそも解体費用って地主と借主のどっちが払うの?
原則として解体費用は借主が負担するよ。ただし、契約書に「更地で返還」と記載がなかったり、地主が定期借地権の契約更新を拒否して借主が建物買取請求権を行使したりすると、地主が負担することもあるね。
なるほど!条件によっては例外が発生するんだね!
その通り。まずは契約書を確認してみると良いよ。
それでは、杉並区の山本さんがどのようにして解体工事を行ったのか、その流れを以下で紹介していきます。
中野達也。一般社団法人あんしん解体業者認定協会理事。解体工事業の技術管理者であり、解体工事施工技士を保有。2011年に解体業者紹介センターを鈴木佑一と共に創設。2013年に一般社団法人あんしん解体業者認定協会を設立し、理事に就任。めざまし8(フジテレビ系列)/ひるおび(TBS系列)/ 情報ライブ ミヤネ屋(日本テレビ系列)/バイキングMORE(フジテレビ系列)など各種メディアに出演。
解体工事の概要と背景
今回山本さんが取り壊した建物 | |
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構造/種類 | 木造2階建て/住宅 |
坪数 | 25坪 |
所在地 | 東京都杉並区 |
築年数 | ー |
山本さんが解体した物件は坪数25坪の木造住宅で、一般的な大きさの物件です。
室内には4tトラック2台分の不用品が残っていました。
不用品の量が多い上に、他の業者を手配するのが面倒だったため、山本さんは建物の解体と不用品処分を一緒に対応できる業者に依頼したいと考えていました。
そもそも、不用品処分も解体業者に頼めるものなの?
解体業者によるかな。実は、解体業社が不用品を回収するには「一般廃棄物収集運搬業許可」が必要で、さらに処分するには「一般廃棄物処理業許可」が必要なんだよ。
なるほど!じゃあ、そういった許可を持っている業者に頼めばいいんだね!
そうだね!ただ、自分で不用品を処分するほうが手間はかかるけど、費用を抑えられることが多いんだ。だから、時間を取るかお金を取るか、よく考えるといいね。
解体業者に不用品処分を依頼すると、お施主さん自身で処分するよりも費用が高くなる傾向があります。これは、お施主さんが不用品を家庭ごみとして無料で処分できるのに対し、解体業者は不用品を一般廃棄物として処理するために費用がかかるからです。さらに、一般廃棄物処理業の許可を持たない解体業者が不用品回収を行う場合、許可を持つ業者に処分を委託しなければならず、その際に発生する委託料も費用が高くなる一因となっています。
でも、費用節約のために自分で処分しようとする場合、4tトラック2台分って結構な量だよね……
うん、週末だけ整理しても、数ヶ月かかることがあるよ。
え!そんなの無理だよ!!
そうだね。でも、解決策があるから安心して!実は、不用品処分の料金は出動するトラックの台数で決まるから、トラック1台分に減らせば費用を半額にできるんだよ。
そうなの!?確かに、それなら現実的かも!
不用品を整理する時は、衣類や衣装ケースみたいな軽くて大きいものから処分すると、効率よくトラックの出動数を減らせるよ。
解体業者に見積依頼
山本さんは、中野さんが選定した解体業者に見積りを依頼しました。
東京都杉並区での解体工事なら、やっぱり杉並区内の解体業者から探すのが良いの?
杉並区内の解体業者をまずは探してみると良いね。でも実は、ケースによっては杉並区内だけじゃ良くないこともあるんだよ。
え?それはどういうこと??
たとえば……杉並区内の解体工事でも、隣の中野区や練馬区の解体業者に依頼した方が、費用が安くなることもあるってことだね。
そんなことあるんだ!?現場に近い解体業者の方が絶対安上がりになるものだと思ってたよ!
実はそうとも限らないんだよね。解体業者の営業努力・経験・スキルによって、隣町の解体業者の方が結果的に安くなるってことも少なくないんだよ。
解体工事は現場に近い業者に依頼するのが最安値になるとは限りません。現場までの距離、解体工事内容による業者の得意・不得意、解体工事を依頼するタイミングなどにより、最安値の業者は変わります。
ちなみに、東京都杉並区で解体業者を選ぶ場合は、以下の情報をひとつの基準や参考にして探してみると良いでしょう。
東京都杉並区で解体業者を探す場合の参考情報 | |
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杉並区の登録解体業者数 | 14社 |
工事に対応して貰える解体業者の所在地 | 杉並区、渋谷区、世田谷区、中野区、練馬区、武蔵野市、三鷹市など |
杉並区の解体工事坪単価(木造) | 39,533円 |
杉並区の解体工事坪単価(鉄骨造) | 48,634円 |
杉並区の解体工事坪単価(RC造) | 80,938円 |
杉並区特有の規制や条例 | 杉並区の景観条例や建築物の高さ制限、廃棄物処理の厳格な規制などがあるため、地域特有のルールを遵守しているか確認することが重要です。 |
杉並区の都市計画や再開発エリアの影響 | 下高井戸駅周辺地区や桜上水駅周辺地区など、まちづくりが行われている地域では解体工事に関する手続きや規制が特に厳しい可能性があります。これらのエリアの場合は、解体経験が豊富な業者を選ぶと、スムーズな対応が期待できます。 |
杉並区内のゴミ処理場の距離・運搬コスト | 杉並区内の解体業者が利用する廃棄物処理場までの距離や、解体物を処理するための運搬コストも工事費用に影響します。東京都内の他地域と比較しても、処理場までの距離や運搬費が異なる場合があるため、それも加味して業者を選ぶと良いでしょう。 |
では続いて、山本さんが中野さんの選定業者から実際に受けた見積り結果を紹介します。
解体業者の見積結果
A社の見積費用総額は163万2,139円でした。
いきなり見積書を渡されても、どこを確認すれば良いのか分からないよ……
そんな時は、見積書から坪単価を割り出して解体現場があるエリアの平均坪単価と比較してみよう。価格に極端な差がなければ、建物本体の解体費用は適正だと言えるよ。
なるほど!でも、坪単価ってどうやって割り出すの?
それについては、今から詳しく説明するから安心して!
坪単価は、建物解体費や廃材処分費、整地費などを含む本体工事費を坪数で割って計算します。
本体工事費 ÷ 坪数 = 坪単価
A社の見積書には、廃材処分費や整地費といった本体工事費に関する記載がないね。つまり、金額が一番大きい見積り項目「延床面積」には、本体工事費が含まれていることが分かるよ。
うんうん……それで?
見積り項目「延床面積」を基に、数式「本体工事費 ÷ 坪数 = 坪単価」を埋めると、100万6,859円 ÷ 25坪 = 4万274円。つまり、A社の坪単価は4万274円だね。
なるほど!じゃあ、杉並区における木造住宅解体の平均坪単価39,533円と比べても、極端に差はないから、建物本体の解体費用は適正ってこと?
そういうこと!
それなら安心!でも、ちょっと待って!見積書の1ページ目下部に追加費用に関する記載があるよ!
これって普通のことなの?
うん、実はよくあることだよ。アスベストや地中障害物は、現地調査の際に確認しきれないからね。もし、それらが工事中に見つかったら、後から追加費用として請求されることがあるんだ。
そうなんだ!じゃあ、一部の追加費用が発生してしまっても、騙されてるワケじゃないんだね!
そうだね。ただ、不当に高額な追加費用を請求したり、事後報告で費用を求めたりする悪徳業者もいるから注意が必要だよ。契約前には、解体業者と追加費用が発生する場合の対応について確認しておこう。
解体工事では、現地調査だけでは確認できないアスベストや地中障害物などが後から判明し、それらの撤去に伴う追加費用が発生することがあります。そのため、見積書に「追加費用に関する記載」がある場合も珍しくありません。
予期せぬトラブルを防ぐために、契約前に以下の点を業者と確認しておきましょう。
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・追加費用が発生した場合、その場で見積りを再提示してもらえること
・追加費用が発生した場合、その場で現場立ち会いをしてもらえる、もしくは状況を写真で記録してもらえること
山本さんは、他の見積り項目についても中野さんに見てもらい、問題がないことを確認しました。
そのため、見積書が適正で、不用品処分にも対応しているA社に解体工事を依頼することを決めました。
実際の解体工事過程
解体工事が始まりました。
作業前には、埃や木くずの破片などが飛び散らないように養生シートを貼ります。
次に、建物内部の残置物を運び出し、内装を剥がしていきます。
建物が骨組みだけの状態になったら、重機を使って解体を進めます。
基礎を解体します。
きれいな更地に仕上がりました。
【まとめ】今回の解体工事のポイント
今回の解体工事事例のポイントは、「解体業者の手配をお施主さん自身で行ったこと」「手間を省きたいという要望を基に不用品処分を解体業者に依頼したこと」「見積内容をきちんと理解してから契約したこと」でした。
中野さんのおかげで、借地を返却する時の解体についてバッチリ分かったよ!
それは良かった!借地返却時には、まず地主との契約書を確認してから必要に応じて解体業者を手配しよう。解体工事の流れで迷った時は、この記事を読み返して参考にしてみてね。
うん、そうする!
ちなみに、僕のYouTubeチャンネルでも解体工事に役立つ情報を詳しく紹介しているから、ぜひチェックしてみてね!
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