横浜市の解体業者に工事依頼｜トラブル0で借地返却した事例

2024年11月22日2024年12月11日

この記事では、神奈川県横浜市の解体業者で解体工事を行った井上さん（仮名）の事例を紹介します。

この記事でスッキリ解決できる悩み

・更地ってどういう状態を指すの？
・地主とのトラブルを避けるには？
・解体費用が安い業者の中にも優良業者は存在するの？

横浜市にお住まいの井上さんは、借地の返却期日が3ヶ月後に迫る築35年の実家の解体を予定していました。

借地契約では、以下の条件が定められています。

借地を返却する際は、解体して更地の状態にする必要がある
借地代と解体費用は施主が負担する必要がある

なお、借地の返却期日は3ヶ月後とすることを、すでに地主と合意済みです。

なやみん

「更地の状態」ってどういうこと？？？

解体工事の専門家中野達也

更地とは「建物や建造物が建っていない、かつ土地利用を制約する権利が付いていない宅地」を指すよ。

なやみん

なんだか難しいよ……今回の事例で更地を実現するには、具体的に何をすれば良いの？

解体工事の専門家中野達也

借地上の建造物を解体するだけで十分だね。借地権の返却期日もすでに地主と合意しているし、他の土地利用に関する権利も所有してないからね。

【ここがポイント！】解体工事の専門家中野の視点「土地利用を制約する4つの権利」

・借地権：他人の土地を借りて建物などを建てる権利

・地上権：他人の土地を利用する権利で、物権的な権利

・賃借権：他人の土地を利用する権利で、債権的な権利

・地役権：他人の土地を通行したり、送電線や地下鉄を設置したりする権利

敷地に建物がなくても、その土地にどのような権利が設定されているかはわからないため、注意しましょう。

井上さんは遅延が許されないスケジュールに焦りながらも、「地主とのコミュニケーション不足によるトラブルを避けたい」、「解体費用はなるべく抑えたい」と考えていました。

そのため、解体工事の業者探しを自分で行うことを地主に申し出ました。

なやみん

借地を返却するときに、地主とトラブルなんて絶対に起こしたくないよ⋯…何か対策はないの？

解体工事の専門家中野達也

今回の事例のように、事前に地主と借地権の契約内容を確認しておくのは良い対策だね。具体的には、返却時の期間や建物の処分方法、費用負担について話し合っておくといいよ。

なやみん

でも、自分一人で地主と話を進めるのは不安かも⋯…

解体工事の専門家中野達也

それなら、不動産コンサル事業を行っている不動産会社に事前相談するのがおすすめだよ。会社によっては弁護士と連携しているところもあるから、安心感があるよね。

【ここがポイント！】解体工事の専門家中野の視点「借地返還のトラブル」

もし、次のようなトラブルが既に発生している場合は、弁護士に相談するのも良いでしょう。

・解体費用の負担やその割合が決まらない

・地続きの敷地内にある屋外残置物の撤去

・処分をどちらが行うか決まらない

・借地権を第三者に売却しようとして地主が認めない

・借地権を地主に売却しようとして地主が認めない

・地主が急に短期間で更地にするよう強要してきたが、その要望に応えるのが難しい

・地主の都合で解体着手が遅れたにもかかわらず、その遅れた期間の賃料を請求された

・借地の賃貸借契約書がないため、返却時の条件に合意が得られない

それでは、横浜市の井上さんがどのようにして解体業者を探し、金額を安く解体工事を行えたのか、その流れを以下で紹介していきます。

この記事の監修者

中野達也。一般社団法人あんしん解体業者認定協会理事。解体工事業の技術管理者であり、解体工事施工技士を保有。2011年に解体業者紹介センターを鈴木佑一と共に創設。2013年に一般社団法人あんしん解体業者認定協会を設立し、理事に就任。めざまし8（フジテレビ系列）／ひるおび（TBS系列）／情報ライブ　ミヤネ屋（日本テレビ系列）／バイキングMORE（フジテレビ系列）など各種メディアに出演。

解体工事の概要と背景

今回井上さんが取り壊した建物
構造/種類	木造2階建て/住宅
坪数	24.5坪
所在地	神奈川県横浜市
築年数	35年

井上さんが解体した物件は坪数24.5坪の木造住宅で、一般的な大きさの物件です。

解体現場が住宅密集地にあるため、周囲に配慮してくれる解体業者に依頼したいと考えていました。

解体業者3社に見積依頼

井上さんは中野さんの紹介で、神奈川県横浜市の解体業者を中心に3社の解体業者選びをしました。

なやみん

神奈川県横浜市での解体工事なら、やっぱり横浜市内の解体業者から探すのが良いの？

解体工事の専門家中野達也

横浜市内の解体業者をまずは探してみると良いね。でも実は、ケースによっては横浜市内だけじゃ良くないこともあるんだよ。

なやみん

え？それはどういうこと？？

解体工事の専門家中野達也

たとえば……横浜市内の解体工事でも、隣の川崎市や横須賀市の解体業者に依頼した方が、費用が安くなることもあるってことだね。

なやみん

そんなことあるんだ！？現場に近い解体業者の方が絶対安上がりになるものだと思ってたよ！

解体工事の専門家中野達也

実はそうとも限らないんだよね。解体業者の営業努力・経験・スキルによって、隣町の解体業者の方が結果的に安くなるってことも少なくないんだよ。

【ここがポイント！】解体工事の専門家中野の視点「現場に近いエリアが安いとは限らない」

解体工事は現場に近い業者に依頼するのが最安値になるとは限りません。現場までの距離、解体工事内容による業者の得意・不得意、解体工事を依頼するタイミングなどにより、最安値の業者は変わります。

ちなみに、神奈川県横浜市で解体業者を選ぶ場合は、以下の情報をひとつの基準や参考にして探してみると良いでしょう。

神奈川県横浜市で解体業者を探す場合の参考情報
横浜市の登録解体業者数	133社
工事に対応して貰える解体業者の所在地	横浜市、横須賀市、川崎市、相模原市、平塚市、藤沢市、茅ヶ崎市、逗子市、三浦市、秦野市など
横浜市の解体工事坪単価（木造）	37,586円
横浜市の解体工事坪単価（鉄骨造）	44,719円
横浜市の解体工事坪単価（RC造）	73,580円
横浜市特有の規制や条例	横浜市の景観条例や建築物の高さ制限、廃棄物処理の厳格な規制などがあるため、地域特有のルールを遵守しているか確認することが重要です。
横浜市の都市計画や再開発エリアの影響	みなとみらい地区や新横浜エリアなど、再開発が行われている地域では解体工事に関する手続きや規制が特に厳しい可能性があります。これらのエリアの場合は、解体経験が豊富な業者を選ぶと、スムーズな対応が期待できます。
横浜市内のゴミ処理場の距離・運搬コスト	横浜市内の解体業者が利用する廃棄物処理場までの距離や、解体物を処理するための運搬コストも工事費用に影響します。神奈川県内の他地域と比較しても、処理場までの距離や運搬費が異なる場合があるため、それも加味して業者を選ぶと良いでしょう。