家の解体工事を行うにあたり、近隣の住まいに影響を与えてしまわないか考えたことはありませんか？
解体工事の際、隣の家に何かしらのトラブルを起こさないためにはどうしたらいいのでしょうか。
解体工事が原因で近隣住民との間で起こるトラブルを未然に防ぐためにも、「家屋調査」は非常に重要な役割を果たします。
この記事では家屋調査の基礎知識、家屋調査の流れや費用相場、調査会社の選び方や依頼しなかった場合のリスクなど、役立つポイントを解説します。
・解体工事に家屋調査の必要性について理解できる
・家屋調査の費用相場や節約できるポイントを把握できる
・家屋調査が必要な基準や、依頼しなかった場合のリスクがわかる
中野達也。一般社団法人あんしん解体業者認定協会理事。解体工事業の技術管理者であり、解体工事施工技士を保有。2011年に解体業者紹介センターを鈴木佑一と共に創設。2013年に一般社団法人あんしん解体業者認定協会を設立し、理事に就任。めざまし8（フジテレビ系列）／ひるおび（TBS系列）／ 情報ライブ ミヤネ屋（日本テレビ系列）／バイキングMORE（フジテレビ系列）など各種メディアに出演。
解体工事前の家屋調査はなぜ必要？
なやみん家屋調査って何するの？解体予定の家を工事前に調査すること？？
解体工事の専門家 中野達也解体工事前の家の調査は、「現地調査」※だね。家屋調査の対象は解体工事前の家ではなくて、その家の周りにある近隣の家を調査することだよ。
家屋調査とは、調査会社が解体工事前の現場周辺にある家屋や建物などに対して行う現状調査です。調査員が、解体予定の家の周辺を外観や室内の状況を写真やデータで記録します。
なお、工事前に実施する家屋調査は法律で義務付けられていません。
なやみん本当だ、意味が全然違うね！でも、近隣の家の調査って本当に必要なの？義務じゃないなら、現地調査だけで十分かなって思っちゃうけど……。
解体工事の専門家 中野達也確かに、家屋調査までは必要ないって思うかもしれないね。それは、ケースによるんだ。そしたら家屋調査の目的や必要性について順番に説明していくよ！
家屋調査の目的
家屋調査を実施する最大の目的は、解体工事による近隣への影響を最小限に抑えてトラブルを未然に防ぐことです。
家屋調査を行うことで、建物の構造や劣化状況、周辺環境などを把握し、近隣への影響を最小限に抑えるための対策を立てられます。そして解体工事の正確な見積もりや近隣トラブルの防止策、安全な工事計画の策定などを目的として行われるため、解体工事の準備段階において非常に重要な手順となります。
先述したとおり、家屋調査は解体工事前の隣家の状況を把握し記録します。その記録をもとに、解体工事が原因でヒビ割れなどの被害が起きたのか検証できます。工事前後の状況を検証した結果、解体工事が原因による被害ではないと証明できれば施主は補修の対応する必要がなくなります。
なやみん家屋調査って近隣トラブルを防ぐためなんだ！でも解体工事って、そんなに隣の家へ影響するの？
解体工事の専門家 中野達也もちろんあるよ！以下は、解体工事が原因で隣の家に起きる被害の事例だよ。
- ▼解体工事による被害の具体例
-
【ヒビ割れ・亀裂】
・外壁や内壁に新たなヒビ割れが生じる
・既存のヒビ割れが拡大する【破損・欠損】
・窓ガラスに亀裂が入る
・雨どいが変形する
・外壁や基礎の一部が欠ける【傾斜・沈下】
・建物の一部が傾く
・ドアや窓の開閉が悪くなる【付帯物の損害】
・ブロック塀が倒れる
・庭木が折れる
・カーポートがへこむ【窓ガラスの亀裂・ブロック塀のヒビ割れ・基礎の破損】※クリックで拡大できます
なやみんわわっ、こんなトラブルは起こしたくないね！お隣さんとの仲にも亀裂が入っちゃいそうだよぉ……。
解体工事の専門家 中野達也そう、解体工事は近隣の家にとってどれほど影響が大きいものかってわかるよね。上記の例のような損害を起こさないためにも、家屋調査は必要なんだ。
家屋調査を実施する基準
なやみん家屋調査って、解体工事をする時に絶対に必要なことなの？
解体工事の専門家 中野達也その近隣にある建物の状況や環境によるね。以下の条件に当てはまると、家屋調査の必要性が高いよ。
- ▼家屋調査が必要となるケース
-
- 解体業者から家屋調査を提案された
- 隣の家から「家屋調査をしてほしい」と頼まれた
- マンションやビルのような大規模で頑丈な建物を解体する
- 解体する家が密集地にある
- 長屋※の切り離し工事をする
依頼主は三軒長屋のうち一軒を解体し、空いた土地を駐輪場や駐車場としての活用を検討していました。ところが、解体業者による現地調査の際、境界杭※のうち一つが失われていると判明しました。そのため解体可能な範囲の正確な境界が不明となり、工事を進めることが困難な状況となりました。
なやみん長屋って外から見ると本当に壁がくっついてるんだね！確かに、これだとどこまでがお隣の範囲なのか判断が難しそう！
解体工事の専門家 中野達也そうなんだよ。長屋の切り離し工事は一般住宅の解体工事より複雑で、近隣トラブルに発展しやすいんだ。だからこういった長屋の切り離し工事は、家屋調査でお隣との境目をしっかりと確認してから工事に進むことが重要なんだよ。
なやみんなるほどね！ちなみに家屋調査をするタイミングっていつになるの？
解体工事の専門家 中野達也家屋調査は基本的には解体工事をする前だね。工事前に家屋調査をすることで、解体業者としても工事の計画をスムーズに進められるんだよ。
「家屋調査をするタイミング」
家屋調査は、解体工事の見積もりを依頼する前に行うのが一般的です。家屋調査の結果に基づいて、解体業者はより正確な見積もりを作成できます。
解体工事後の家屋調査とは
解体工事前の家屋調査は解体工事の準備段階における建物の状況把握を目的としているのに対し、解体工事後の家屋調査は工事前との比較を通じて近隣への影響を確認することを目的としています。
解体工事前に家屋調査を行った場合、工事後の状況を再度確認することで、工事が近隣の建物や敷地に悪影響を与えていないかを検証します。 例えば工事の振動や騒音が原因で隣家の壁に新たなヒビ割れが発生していないか、地盤沈下や傾斜が生じていないかなどを確認します。
このように工事後の家屋調査は、工事前の調査結果と比較することで工事が原因となる損害の有無を特定しやすくなります。万が一、近隣の方から苦情が寄せられた場合でも、工事前の詳細な資料があることで原因の特定や補償への対応を円滑に進められます。
ただし工事後の家屋調査は、そのぶんだけ調査費用が高くなります。そのため、調査業者と必要性について事前に相談されることをお勧めします。
解体工事の専門家 中野達也工事前だけでなく工事後も念入りに家周りの状況を確認することで、近隣の方の理解と納得を得やすくなりますね。
家屋調査をする範囲
家屋調査では、具体的に建物のどこをどのように調査を行うのかを確認しましょう。
以下は家屋調査をする項目となります。
| ▼家屋調査をする項目 | |
|---|---|
| 外部調査 | 内部調査 |
| 土地や建物の高低測量 基礎の亀裂調査 柱や塀などの1mあたりの傾斜 外壁に亀裂や破損の有無 外溝や塀、倉庫、門扉などの損傷の有無 | 水平・垂直調査 床、敷居などの1mあたりの傾斜 内壁・天井の亀裂の有無 天井と壁の境目にある隙間 建て付け 階段の損傷 床鳴り 漏水跡 |
解体工事の専門家 中野達也マンションやアパートなどの集合住宅の場合は、共有部分※も調査対象となります。
- ▼家屋調査の調査方法
-
・高低調査
隣接する建物の地盤面や建物全体の高さ、特定の部位（玄関ポーチ、窓枠など）の高さなどを工事前と工事後で比較するために行います。これにより、工事による地盤沈下や隆起、建物の傾斜などを把握できます。・基礎調査
隣接する建物の基礎部分の状態を詳細に記録し、工事による影響（ヒビ割れ、沈下、変形など）がないかを確認するために行います。基礎は建物を支える最も重要な部分であり、わずかな変化でも注意が必要です。・水平調査
隣接する建物の床や壁、天井などが水平に保たれているかを確認し、工事による傾きがないかを把握するために行います。建物の傾斜は、ドアが閉まりづらくなるなどの居住性や安全性に影響を与える可能性があります。・垂直調査
隣接する建物の壁や柱などが垂直に保たれているかを確認し、工事による傾きがないかを把握するために行います。垂直方向の歪みは、姿勢が悪くなったりめまいが起きたりなどの健康被害につながる恐れがあります。
調査をする項目が多いほど安心材料となりますが、その分費用は高くなる傾向にあります。そのため、事前に業者へ調査の範囲を確認するのがよいでしょう。
なやみん例えばだけど、人によっては「この部屋は人に見られたくないんだけど！」って場合もあるんじゃないかな？その場合でも、調査されちゃうの？？
解体工事の専門家 中野達也これも会社によって規定が異なるけど、入室不可な部屋はあらかじめ調査会社に相談することが可能だよ。ちなみに、クローゼットや押し入れなどのプライベートな空間は基本的には見られないから安心してね。
「家屋調査の対象となる範囲」
家屋調査は基本的に全部屋が調査対象となります。（浴室やトイレなどを含む）
ただし家屋調査は義務ではないため、必ず全部屋を調査することは少ないです。事前に調査員に対して特定の部屋の調査を断ることも可能です。
解体工事によるヒビ割れなどの被害の原因
なやみん隣の家に重機とかが直接当たるわけじゃないのに、どうして部分的にヒビ割れとかが起きちゃうの？
解体工事の専門家 中野達也いい質問だね。それについては「振動」と「地盤」が関係してくるんだ。
- ▼工事被害が起きる原因
-
・振動
解体工事では油圧ショベルなどの重機を使って壁や基礎を壊す際、大きな振動が発生します。この振動は地盤を通じて隣接する家屋に伝わり、壁や基礎に負荷をかけてヒビ割れを引き起こすことがあります。特に、隣家が築年数の古い建物であったり、地盤が弱かったりする場合は、影響が出やすくなります。
また、構造物が倒壊する際の衝撃も振動として周囲に伝わる可能性があります。壁や柱などの一部が崩れるときの衝撃も、隣家に悪影響を及ぼすケースもあります。・地盤
解体工事を行うと、地盤のバランスが変化し、地盤変動が発生することがあります。建物が建っている間は、その重量によって地盤が圧縮されています。しかし解体によって建物が撤去されると、地盤にかかる圧力が軽減され、地盤が膨張・隆起することがあります。
また建物の基礎を撤去すると、地中の土が緩むことがあります。特に深く掘削（くっさく）した場合や基礎が大きい建物だった場合には、地盤が不安定になりやすくなります。建物の基礎や地下室、埋設物の撤去によって土の移動が生じ、地盤のバランスが崩れます。特に、埋め戻しが不適切だと、後から沈下することがあります。
なやみん振動と地盤が解体工事にこんなに関係するなんて、知らなかった～！
ってことは、もし隣が老朽化の進んだ家だったら、もっと被害が大きくなるってこと？
解体工事の専門家 中野達也そうだね。老朽化が進んだ建物の場合は、通常の建物よりも影響を受けやすいんだ。そういったケースも家屋調査をしておくのは間違いないね。
「老朽化の建物への影響」
解体工事では重機を使用して建物を取り壊すため、地盤に大きな振動が加わります。この振動により地中の土粒子のバランスが崩れ、地盤の沈下や緩みが生じることがあります。特に老朽化した建物は構造が不安定なため、解体時の振動や騒音が通常の建物よりも大きく伝わりやすくなります。その結果、もともとあった小さなヒビが振動によって拡大し、大きなヒビ割れになることで発覚することがあります。
家屋調査の費用相場と節約方法
家屋調査費用の相場
家屋調査の費用は、建物の種類や構造、調査項目によって価格が変動します。調査対象となる建物の規模が大きかったり、調査する項目が多かったりするとそのぶん高額となります。費用の主な内訳は、調査項目ごとの料金、報告書作成費用、交通費などになります。
以下は建物の構造ごとの費用相場です。
| ▼【構造別】家屋調査費用の相場 | |
|---|---|
| 建物の構造 | 費用相場 |
| 木造 | 7万5,000円～ |
| 鉄骨造 | 10万円～ |
| 鉄筋コンクリート造 | 10万円～ |
なやみんどの構造でも、相場はそこまで大きくは変わらないんだねぇ！
解体工事の専門家 中野達也そうだね。以下はマンションの解体工事の見積書なんだけど、家屋調査費も含まれているものだよ。1軒あたりの単価が98,000円で、2軒で196,000円と表記されてるね。
なやみん家屋調査って意外と費用がかかるんだね！片方の隣家だけを調査するってわけにもいかないもんなぁ～
解体工事の専門家 中野達也そうだね。ただし、これはあくまでも外部と内部を調査した場合の費用だからね。例えば、調査する範囲が外部だけの依頼は一軒につき4万円から依頼可能な業者もいるんだよ。
なやみんそれは少しでもコストカットしたい場合には有難いね！調査範囲によって値段が変わるってことなんだ！
解体工事の専門家 中野達也その通りだよ！あとは家屋調査する家の軒数が多いと値引きもしてくれる業者もあるよ。
「家屋調査の費用は誰が払う？」
家屋調査の費用は、解体工事の依頼主（施主）が負担します。
支払先は家屋調査を行う調査会社となりますが、解体工事の見積書の中に家屋調査費用が含まれている場合は解体業者に支払うことになります。
また、現場近隣の住民が家屋調査を依頼する場合があります。その場合は、調査を依頼した近隣住民が家屋調査費用を負担することになります。
家屋調査費用を抑えるための3つのポイント
1. 複数の業者から見積もりを取る
必ず複数の調査会社に見積もりを依頼し、比較して検討しましょう。同じ調査内容でも、会社によって費用が異なることがあります。 見積もりを比較する際には、調査範囲や調査方法、報告書の内容、追加費用の有無などを細かく確認することが大切です。
「この調査内容だと、大体これくらいの費用が目安なんだな」という感覚をつかめれば、極端に高い業者や逆に安すぎる業者を見分けられます。複数の見積書を比較することで、費用と調査内容のバランスを見極め、より価格が適正で信頼できる業者を選びましょう。
なお家屋調査を専門とする調査会社を探す際は、「〇〇（現場の地名） 工事前 家屋調査」のキーワードで検索するのが良いでしょう。
2. 調査項目や調査方法を絞る
家屋調査には、先述したように様々な種類の調査項目があります。解体工事予定の家の近隣の建物の状況によって、必要となる調査項目が異なります。
全ての項目を網羅的に調査するのではなく、特に気になる点や解体工事に影響が出そうな箇所に絞って調査を依頼しましょう。例えば住宅内までは調査せずに、外まわりの調査に絞るとその分費用を抑えられます。必要最低限の調査項目だけを依頼することでコストを削減できます。
なやみん家屋調査を依頼するのが初めてだと、どれが必要な項目かどうかってわからないよね？どうしたらいいの～？
解体工事の専門家 中野達也そこは遠慮せずに、調査業者に相談するのが一番だよ。逆に項目を余分に追加しようとしたり調査項目について何も説明がなかったりしたら、他の調査会社を検討するのがいいかもしれないね。
「家屋調査の項目を減らす際の注意点」
必要な調査を省略してしまうと、後々トラブルが発生した際に証拠が不十分となり、不利な状況に陥る可能性があります。
特に写真やデータなどの調書は万が一トラブルが起きた場合に重要な証拠となるため、省略せずにしっかりと記録として残しておくことが大切です。
3. 地元の調査会社を選ぶ
調査会社は調査する現場が会社から近い場合、移動時間や移動距離が短縮されるためガソリン代や高速道路料金といった交通費を抑えられます。調査会社が現地で調査を行うためには、機材や人員を現場まで移動させる必要があります。こうしたコスト削減は、調査費用に反映されやすくなります。
また、調査会社は複数の現場を効率的にスケジューリングして対応しています。近くの現場であれば移動時間を最小限に抑えつつ連続して調査を行えるため、1日に対応できる件数を増やせます。
しかし、遠方の現場が点在している場合は移動時間が長くなり、1日で対応可能な件数が限られてしまいます。このような非効率性が、結果として費用に影響を与えることもあります。
解体工事の専門家 中野達也もしかしたらインターネットには載っていない調査会社もあるかもしれません。その場合は、解体業者にオススメの調査会社がいないか相談するのも手です。
「家屋調査の価格の要因」
家屋調査の費用は、移動にかかる時間や交通費だけではありません。家屋調査の費用は移動にかかる時間や交通費だけでなく、調査の日程調整のしやすさや地域密着型戦略、急な依頼への対応力、他社との競争など、様々な要因によって決まります。
家屋調査の流れ
なやみん家屋調査を依頼する流れってどんな感じなの？このあと解体工事もあるし、時間も手間もかかりそうで気が進まないなあ……
解体工事の専門家 中野達也確かに手間に思ってしまうかもしれないけど、しっかりとした調査会社を選ぼう！ここで適当に調査会社を選んでしまうと、せっかくの家屋調査が意味をなさなくなってしまうからね。
調査会社選びと見積もり依頼
家屋調査を行ううえで、特に重要なのは信頼できる調査会社を選ぶことです。
優良な調査会社を見極めるために、以下のチェックポイントを参考にしてみてください。
- ▼優良な調査会社を選ぶチェックポイント
-
- 近隣対応の経験が豊富か
家屋調査は解体工事による近隣トラブルを未然に防ぐために実施するため、近隣対応の実績が豊富な業者を選ぶと安心です。近隣住民への説明をどのように行っているか、過去にトラブルが発生した際の対応実績があるかなどを確認すると良いでしょう。
- 見積もりの内容を詳しく説明してくれるか
家屋調査の費用は、建物の規模や調査範囲によって異なります。信頼できる業者の場合は、見積書の内訳を明確に提示します。「調査後に追加費用が発生する」といった説明がない業者は、後々トラブルにつながる可能性があるため注意が必要です。
- 保険に加入しているか
家屋調査においてそこまで家に被害が発生することは稀ですが、万が一に備えておくことも大切です。業者が賠償責任保険（請負業者賠償責任保険）に加入しているかどうかも確認しておくと安心です。
- 公式サイトやGoogleマップの口コミを確認する
業者の実績や対応力を知るうえで、口コミや評判をチェックするのも有効です。特に「説明が丁寧だったか」「調査後の対応がしっかりしていたか」などの点を意識して調べると、信頼できる業者を見極めやすくなります。
- 近隣対応の経験が豊富か
なやみんふむふむ、このポイント通りにやれば良い調査会社が探せそう！
ところで、家屋調査って誰に頼むのが一般的なの？
解体工事の専門家 中野達也基本的には、家屋調査を専門とする調査会社に依頼するよ。解体業者がお付き合いのある業者を紹介することもあるかな。もちろん、自分でネット検索して調査会社を見つけるのも手だね。
- ▼家屋調査の依頼先
-
- 専門の調査会社
- 一級建築士
- 近隣家屋調査士
なやみんたまたまネットで調べたら「土地家屋調査士」って見つけたんだけど、この人にも依頼して良いのかなぁ！？
解体工事の専門家 中野達也待って、なやみん！「土地家屋調査士」は、主に不動産の登記申請をするための家屋調査を行うんだ。だから今回みたいな解体工事前の家屋調査は対応していない会社もあるから注意が必要だよ。
『「土地家屋調査士」と「近隣家屋調査士」の違い』
「土地家屋調査士」は、名前だけで見ると解体工事前の家屋調査を行う専門家だと誤解してしまうかもしれません。土地家屋調査士は、主に登記申請を目的とした建物や土地の調査を専門としています。そのため、解体工事に伴う家屋調査を依頼しても、対応してもらえない場合があります。
一方、「近隣家屋調査士」は、解体工事を予定とした建物の周辺にある家屋や構造物に対し、工事による影響が生じる可能性を事前に調査・判断する役割を担っています。
家屋調査の実施
家屋調査を依頼する業者が決定した後、家屋調査の対象となる近隣住民へ家屋調査の目的や内容について事前に説明し、協力していただくよう依頼します。調査日は、業者と近隣住民で日程を話し合って決定します。
家屋調査の当日、2人1組の調査員が実際に建物へ訪問し、建物の構造や劣化状況、傾き、周辺環境などを詳しく調査します。調査員は、下記のような専門性が高い測定機器を使用して調査を行います。
- ▼家屋調査で使用する専門的な機器
-
バーチカル測傾器
建物が垂直方向に対してどのくらい傾いているか（傾斜）を測定するための道具です。建物の「傾きがあるかどうか」を正確に記録して、工事後に変化が出た際に比較することが可能です。主に壁や柱に当てて、傾き（傾斜角度）をミリ単位で測定します。
下げ振り
重力に対して垂直な線（鉛直線）を取るためのシンプルな道具です。先端に重りのついた糸で、天井から吊るすことで垂直の基準線を確認できます。古くから使われている伝統的な道具で、主に柱や壁の傾きの目視確認に使われます。バーチカル測傾器と併用することで、より正確な垂直チェックが可能です。
打診棒
壁や床の仕上げ材の浮き・剥がれ・中空などを確認するための道具です。先端に小さな球状の部品がついていて、それを軽く叩いたときの音で内部の状態を確認します。「コンコン」と音が響く場所は空洞になっていたり、タイルやモルタルが浮いていたりする可能性があります。外壁や内壁のヒビ割れや劣化の兆候を見逃さないための補助的な検査ツールとして使われます。
家屋調査の所要時間は、1軒にあたり大体1～2時間です。ただし、家の規模や状況によって異なります。
立ち会いは家屋調査対象となる住民の方で、依頼主や解体業者は不要となります。
家屋調査の内容は以下となります。
- ▼家屋調査の内容
-
- 調書や野帳を作成
- 写真撮影による記録
- 測量作業
- 最終確認
調査報告書の作成と説明
調査の完了後、調査業者は依頼主や解体業者に調査報告書を渡します。
報告書には、調査日時・調査方法・調査箇所・調査結果（写真付き）が記載されます。建物の状況や工事の影響が出そうな部分などが詳細に記載されているため、解体工事の前に不安要素を把握できます。
また、調査の対象となった近隣住民の方に最終確認を行います。この際、近隣住民の方にとって不安に思う点をヒアリングすることで、解体業者はより安全に工事を進めることが可能です。確認後、依頼主は必要書類に署名と押印して完了となります。
「家屋調査の最終確認について」
業者から家屋調査の報告書の説明を受ける際には、こちらからも不明な点や疑問点がある場合は気兼ねなく質問しましょう。解体工事が始まってから気づきがあっても手遅れになってしまう場合があるため、少しでも不安なことがあれば確認することが大切です。
【トラブル実例】家屋調査をしなかった結果、解体工事後にお隣から苦情が来た
新築メーカーの現場監督が、新築工事予定である現場の近隣住民の方へ挨拶回りをしていました。そこで現場の裏に住む鈴木さんから、「お隣の解体工事の振動が原因でヒビが入った」という事実が発覚されたそうです。
そのことは依頼主である小野さんに伝えられ、すぐに解体業者が現場で確認したところ、家の内側の天井に亀裂が入っていました。鈴木さんは、近隣挨拶に来られた際に案内状をいただいていたが捨ててしまい、ヒビに気づいた時点では連絡を取ることができなかったそうです。
小野さんは事前に解体業者から「解体工事が原因で発生したヒビは賠償保険が下りない」との説明を受けていたため、賠償保険が適用されない可能性が高いことは理解されていました。
しかし鈴木さんとは今後もご近所付き合いが続くため、もし解体工事が原因である可能性が高いのであれば解体業者に補修をお願いしたいと考えました。
なやみん本当にヒビ割れが起きてる！確かにお隣の解体工事が原因だったとしても、なかなか言いにくいかもねぇ……
解体工事の専門家 中野達也そうだね、気づいた時にすぐに解体業者かお隣の方に伝えられたら良かったんだけど、連絡先を知らないとなると難しいね。近隣のお付き合いの関係性にも左右されるだろうしね。
なやみんでも、実際にヒビ割れの被害が起きたよね？それなのに、どうして「賠償保険が下りない」ってことになっちゃうのぉ？？
解体工事の専門家 中野達也やっぱり解体工事が原因である証拠がないと、賠償保険の下りる判断がとても難しいんだよ。でも、まだ続きがあってね。
解体業者側は社内で協議した結果、補修の対応はできないとの判断を下しました。
しかしその後、小野さん・鈴木さん・解体業者の三者で話し合いを行いました。最終的には、天井クロス（壁紙）の破れた部分について、継ぎ目が目立たないように解体業者が補修を行うことで問題を解決することができました。
解体工事の専門家 中野達也今回は解体業者の配慮があったおかげで、「補修の負担は誰がするのか」で負担先をどうするかで揉めずに済んだね。こういったケースは業者とお隣さんとの間でトラブルになって、問題が長引いてしまうことも少なくないんだ。
なやみん良い解体業者さんで良かったよ……！もし解体工事が原因だって証明できなくて、依頼主が払うことになっちゃうケースってあるの？
解体工事の専門家 中野達也民法第709条に基づくと、原則として解体業者が損害賠償を支払うよ。ただし、もしこれが悪徳業者だった場合、対応を後回しにしてそのまま放置してしまうこともあるから注意が必要だよ。
民法第709条
故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。
引用：民法第709条 / WIKIBOOKS
家屋調査をしなかった場合のリスク
訴訟・損害賠償請求のリスク
どんなに業者が配慮しながら解体工事をしても、結果的に近隣の建物に損害を与えてしまう可能性があります。家屋調査をしないことには、「解体工事が原因で損害が起きたとは言えない」と立証することが難しいです。
過去に近隣住民から損害賠償を請求された事例があります。
▼福岡県中央市、隣接地の住民が市と施工者に対して計約9500万円の損害賠償を請求
校舎の解体工事で既存杭を引き抜いたことで、自宅と貸家に沈下が生じた──。福岡市中央区にある市立平尾小学校の隣接地に住む夫婦が2021年4月、市と施工者に対して計約9500万円の損害賠償を求める訴えを福岡地方裁判所に起こした。
問題となったのは、校舎などの解体工事と、その跡地で実施した講堂兼体育館の新築工事。解体工事は橘組（20年に自己破産）、新築工事は昭栄建設・西鉄建設・末永工務店共同企業体（JV）が手掛けた。
訴状によると原告は、「解体工事の際の既存杭の引き抜き」と「敷地の境界に昭栄建設などが施工した擁壁」の2つが沈下の原因だと主張。工事の影響で自宅が約5cm、貸家が約13cm沈下したとしている。外壁に亀裂が生じたり、汚水が逆流したりするなどの被害もあったという。施設の発注者である市教育委員会施設課は日経アーキテクチュアの取材に対して「係争中のため工事の詳細などについては回答を差し控える」とした。
引用：既存杭の撤去で近隣トラブル、期待の「再利用」も課題山積｜日経クロステック
画像引用：既存杭の撤去で近隣トラブル、期待の「再利用」も課題山積｜日経クロステック
建物の沈下の原因の一つと言われる「既存杭」については、工事して初めて発覚したものかもしれません。それだけ解体工事には、近隣の家を巻き込む可能性があるといえるでしょう。今回の「校舎の解体工事」のような規模がそれなりに大きい場合には、家屋調査をすることが得策です。
家屋調査は、「解体工事による損傷を近隣の建物に与えた場合、補修する」との証明でもあります。
工事の中断や遅延のリスク
解体工事中に予期せぬ問題が発生した場合、工事が中断したり遅延したりする可能性があります。これまでに説明したように、解体工事が原因で近隣の建物にヒビ割れや損傷が生じるケースがあります。それが解体工事によるものなのか、もともとあった損傷なのかを判断するには、工事前に記録されたデータがなければ証明することは困難です。万が一、近隣住民から苦情が寄せられたり損害賠償を請求してきたりした場合、調査や補償の対応が完了するまで工事が一時中断となる可能性があります。
なやみん例えばだけど、お隣が解体工事をしたことで今まで気づかなかった壁のヒビ割れに気づく、なんてこともありそうだよねぇ！
解体工事の専門家 中野達也そうなんだよ。こういった場合は、家屋調査をしていないと本当に解体工事が原因かどうか証明するのが難しいんだ。補償の責任を誰が負うかで揉めて、結果的に工事がなかなか進まなくなることもあるよ。
工事前に家屋調査を実施していれば「元々の状態」に関する証拠（写真や書面による記録）が残っているため、不当な場合であれば賠償請求を防ぐことが可能です。
しかし家屋調査を行っていない場合には、補償の範囲をめぐって長期間にわたる話し合いが必要となることもあります。その結果、工事が完全に停止し、スケジュールが大幅に遅延するケースも少なくありません。
家屋調査に関するよくある質問
「家屋調査に協力してほしい」と言われたけど、拒否してもいいの？
解体工事の専門家 中野達也これは家屋調査を依頼する人じゃなくて、近隣に住む方（家屋調査をされる側）からの質問だね。
なやみん確かに逆側の意見も気になるね！僕は家屋調査に協力してもいいと思うけど、拒否したい理由はなんだろう？？
家屋調査の協力をお願いされた人私は鉄筋コンクリート造の賃貸住宅を2棟所有しています。そこの近くにある大学が解体することになったということで、家屋調査をさせてほしい旨の手紙が届きました。
2棟のうち片方が対象で平面図の提出を要求されましたが、こういったことは初めてなので何も分からず困っています……。
なやみん確かにいきなり「家屋調査させてください」って通知が来たら、びっくりするかも！資料の準備もしなくちゃいけないし、ちょっと手間だなぁ……。
解体工事の専門家 中野達也そうだね。今回のように、家屋調査をすることで近隣の方を神経質にさせてしまって逆効果となる可能性があるんだ。ただ、家屋調査は自分の建物を守ることでもあるんだよ。
なやみんえー、でも家屋調査の協力は義務じゃないんでしょ？なら拒否してもいいんだよね？
解体工事の専門家 中野達也拒否はできるけど、オススメはできない。家屋調査を断った手前、もし解体工事が原因でヒビ割れなどの被害が起きたとしても損害賠償を受けることができない場合があるから注意だよ。
「家屋調査を協力した場合のメリット」
家屋調査の協力には法的な義務はないため、拒否することは可能です。調査を受けるかどうかは近隣住民の判断に委ねられます。ただし、家屋調査を受けることで、解体工事による被害が発生した際に補償を受けやすくなるというメリットがあります。例えば解体工事後に「ヒビが入った」「壁が破損した」といったトラブルが発生した際、工事前の調査記録があれば補償の交渉をスムーズに行うことが可能です。
また家屋調査に協力することで、解体業者も近隣住宅に配慮しながら作業を進めやすくなり、結果として被害やトラブルのリスクを軽減することにつながります。不安がある場合は、あらかじめ調査の内容や方法について説明を受け、納得したうえで協力するかどうかを判断するとよいでしょう。
また、家屋調査の対象となる建物が「戸建て住宅」か「集合住宅」かによって拒否できる度合いが異なります。例えば家屋調査の対象となる建物が賃貸物件だった場合、家主は賃貸物件を守る権利があります。そのため、部屋を借りている人は基本的に家屋調査の協力を拒むことはできません。
民法第606条
引用：民法第606条｜WIKIBOOKS
- 賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。
- 賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。
なやみんじゃあ仮にマンションやアパートに住んでいて、家主から「家屋調査に協力してね」って言われたら拒否できないんだぁ！？
解体工事の専門家 中野達也そういうことになるね。もし家屋調査の協力を拒否した後、何か起きた場合の修繕費用を請求されてしまう可能性があるから、家屋調査を依頼されたら協力するのが得策だね。
解体業者に「家屋調査の必要はない」と言われたら、本当にしなくていいの？
家屋調査をするか悩む人私は今住んでいる一般的な規模の木造住宅の解体工事を考えています。お隣との付き合いが長いため、工事による近隣トラブルはできるだけ避けたいと思っています。
インターネットで解体工事について調べていたら、工事前に行う「家屋調査」の存在を知りました。
解体業者に家屋調査をしようか悩んでいることを伝えると「この家の場合は、家屋調査の必要はありませんよ」と言われました。本当にそうなのでしょうか？周りの建物に影響が出ないか心配で、できれば家屋調査を依頼したいと考えているのですが……。
なやみん同じ意見だ！これまで家屋調査の必要性について中野さんに教えてもらったから、したほうがいいって思っちゃうよ！
解体工事の専門家 中野達也そうだね、万が一に備える姿勢はとても良いことだよ。そしたら、家屋調査の必要がない理由を教えるね。
「家屋調査を実施しない理由」
- 一般的な木造住宅は、近隣の建物への影響がそこまでないため実施しない。
- ただでさえ解体工事費用は100万円以上するので、家屋調査を実施すると相当な費用がかかってしまう。
- 手作業での建物解体となる場合は、周りに被害が出るほどの大きな振動が出る可能性が低い。
- 一般的な木造住宅の家屋調査をすることで、近隣の方を神経質にさせてしまう可能性がある。
- 解体業者側の経験上、同じような木造住宅の工事でクレームを受けたことがなかった。
一般的な木造住宅では、特殊なケースを除いて家屋調査の必要性がないことが多いです。また一般的な木造住宅の解体工事で隣に影響が出てしまう場合は、危険な状態で住み続けることが難しい建物だと言えます。
念のため、ご自身でも解体工事前に隣の家の劣化状態を確認するのが良いでしょう。
【まとめ】解体工事前の家屋調査
この記事では、家屋調査の目的や流れ、費用相場、注意点、業者選びのポイント、家屋調査を依頼しなかった場合のリスクを解説しました。解体工事前の家屋調査は義務ではありませんが、近隣トラブルを防いだり工事を円滑に進めたりするためには有効となります。
また近隣の建物の構造や状況を把握し、適正な解体費用を算出できます。信頼できる調査業者を選び、適切な家屋調査を行い、安心して解体工事を進めましょう。まずは複数の業者に見積もりを依頼し、比較検討することから始めてみましょう。
解体工事の専門家 中野達也もし家屋調査について悩まれている場合は、ぜひ弊社へお気軽にご相談ください。専門の担当者が丁寧にサポートします！
コメント