この記事の案内人・編集長
稲垣 瑞稀
解体業界で6年間働く中で感じた『正しい情報が届かない』というもどかしさから、全記事の企画・編集に責任を持っています。専門家への直接取材を通じ、業界経験者として分かりやすい情報提供をお約束します。
「未登記の建物を解体しても大丈夫なのか」「どうやって取り壊せば良いのか」とお困りの方へ。
未登記の建物であっても、問題なく解体することは可能です。未登記であることを理由に解体費用が高くなることもありません。
ただし通常の解体とは異なり、「法務局ではなく市区町村への届け出が必要になる点」や、「所有者全員の同意が不可欠である点」など、いくつか守らなければならないルールが存在します。
本記事では、未登記の建物を解体する正しい手続きと方法を詳細に解説します。
- 未登記の建物を放置すると生じる具体的なリスクがわかる
- 未登記の建物を解体する前に確認すべきポイントがわかる
- 未登記の建物を安全に解体する手順と費用の目安がわかる
監修者
現場解説一般社団法人あんしん解体業者認定協会 理事・解体アドバイザー
初田 秀一（はつだ しゅういち）
解体アドバイザー歴15年、相談実績は11万件以上。お客様の不安を笑顔に変える現場のプロフェッショナル。「どんな些細なことでも構いません」をモットーに、一期一会の精神でお客様一人ひとりと向き合い、契約から工事完了まで心から安心できる業者選定をサポート。この記事では現場のリアルな視点から解説を担当。
運営責任者「スッキリ解体」編集長
稲垣 瑞稀（いながき みずき）
解体業界専門のWebメディアでWebディレクターとして6年以上、企画・執筆・編集から500社以上の解体業者取材まで、メディア運営のあらゆる工程を経験。正しい情報が届かず困っている方を助けたいという想いから、一個人の責任と情熱で「スッキリ解体」を立ち上げ、全記事の編集に責任を持つ。
執筆「スッキリ解体」専属ライター
馬場 美月（ばば みづき）
「解体工事の準備から完了まで、初めての方でも迷わないよう、一つずつ丁寧に解説します。」
「初心者にもわかりやすく」をモットーに、解体工事の全工程をステップバイステップで解説する記事を得意とするライター。毎週の専門勉強会で得た知識や業者様へのインタビューを元に、手続きの流れや専門用語を図解なども交えながら、読者が迷わずに理解できる記事作りを心がけている。
- 最大6社からの一括見積もり
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- しつこい営業電話なし（お断り代行）
- 補助申請もサポート
- 国土交通省空き家対策モデル事業に採択
未登記の建物を解体せずに「放置」するとどうなる？
未登記の建物について、「登記がないなら、存在しないのと同じでは？」と考える方も少なくありません。しかし実際には、未登記であっても建物の存在や所有関係が無視されることはなく、放置することで思わぬ負担が生じることがあります。
ここでは、未登記の建物を放置した場合に考えられる代表的な注意点を4つ整理します。
① 建物に対する固定資産税が課税され続ける
自治体は登記の有無にかかわらず、現地調査や航空写真などをもとに建物の状況を把握し、実質的な所有者に対して固定資産税を課しています。
そのため未登記の建物であっても固定資産税がかからなくなることはなく、登記がないことを理由に課税を免れることはできません。
未登記家屋であっても固定資産税は課税されているため、（後略）。
② 管理状態によっては「特定空き家」に指定される
未登記であっても老朽化が進んでいたり、管理が十分に行われていない建物は空き家対策の対象になります。
状態によっては「特定空き家」に指定され、改善に向けた指導や勧告を受けることがあります。これらに対応しないまま放置すると、最終的には行政が解体を行う「行政代執行」が実施され、その費用が所有者に請求されることもあります。
運営者 稲垣行政代執行の場合、解体費用が通常より高額（数百万～数千万規模）になるケースも少なくありません。
以下の記事では、秋田県秋田市で実際に行われた空き家の行政代執行を基に、空き家を放置するリスクについて詳しく解説しています。あわせてご参考になさってください。
③ 登記義務違反として過料の対象になることがある
未登記の建物を取得した場合、その所有者は取得した日から1ヶ月以内に「表題登記（建物の所在・構造・床面積など、物理的な状況を登録する最初の登記）」を申請することが、不動産登記法で定められています。
新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。
このため、建物を未登記のまま放置している状態は、単に「手続きが済んでいない」という問題にとどまらず、法律上の義務を果たしていない状態とみなされることがあります。正当な理由なく表題登記を行わなかった場合には、10万円以下の過料が科される可能性があります。
（前略）第四十七条第一項（中略）の規定による申請をすべき義務がある者が正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する。
④ 売却や建て替えの際に支障が出る
未登記の建物がある土地は、売却や建て替えの場面で手続きが複雑になりがちです。
金融機関の融資が利用しにくくなるほか、買主側が敬遠する要因になることもあり、結果として条件調整や追加手続きが必要になるケースがあります。借地の場合は、建物の権利関係を第三者に主張しにくくなる点にも注意が必要です。
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
運営者 稲垣「第三者に対抗することができない」とは、たとえ自分が実際の所有者であっても、登記をしていなければ、第三者に対して「これは自分のものだ」と主張できない状態を指します。
未登記の建物でも解体していい？
放置によるリスクを理解したうえで、次に気になるのが「未登記の建物でも解体してよいのか」という点です。これまで11万件以上の解体相談に対応し、未登記の建物解体にも精通する「あんしん解体業者認定協会」の初田理事にお話を伺いました。
現場解説
一般社団法人あんしん解体業者認定協会 理事・解体アドバイザー
初田 秀一 （はつだ しゅういち）
解体アドバイザー歴15年、相談実績は11万件以上。お客様の不安を笑顔に変える現場のプロフェッショナル。「どんな些細なことでも構いません」をモットーに、一期一会の精神でお客様一人ひとりと向き合い、契約から工事完了まで心から安心できる業者選定をサポート。この記事では現場のリアルな視点から解説を担当。
運営者 稲垣そもそも、未登記の建物でも解体して問題ありませんか？
理事 初田秀一はい。未登記の建物であっても、解体すること自体は可能です。法律上、建物の所有者には、自分の建物を処分する権利があります。
所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。
理事 初田秀一実際、私が担当した案件でも約1割ほどは未登記の建物が含まれていました。特に築50年以上の古家では珍しいことではありませんので、過度に心配する必要はありませんよ。
運営者 稲垣なるほど。未登記だからといって、解体自体が違法になるわけではないのですね。では、どんな点に注意して解体を進めればいいのでしょうか？
理事 初田秀一重要なのは、その建物の「所有者全員の同意」が取れているかどうかです。未登記であっても、所有者の同意がないまま解体することはできません。特に相続が発生している場合や、共有状態になっている場合には注意が必要です。
「所有者」の同意がない解体はできない
たとえ登記がされていない建物であっても、実際にその建物を所有している人（所有者・相続人）は必ず存在します。そのため、所有者や相続人の同意を得ないまま解体を進めてしまうと、後から「勝手に壊された」として深刻なトラブルに発展するおそれがあります。
特に、相続によって複数人が共有している建物の場合は注意が必要です。解体工事は建物の形や価値を大きく変える行為にあたるため、相続人（共有者）全員の同意が原則として必要になります。
これは民法でも次のように定められています。
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。
このような解体行為は、単なる話し合いの問題にとどまらず、法的な責任の問題として扱われる可能性があります。
刑事上のリスク：建造物等損壊罪
他人の建物を所有者の同意なく解体した場合、建造物等損壊罪に該当するおそれがあります。
他人の建造物又は艦船を損壊した者は、五年以下の拘禁刑に処する。
民事上のリスク：不法行為による損害賠償
刑事責任にとどまらず、民事上の責任が問題となり、他の相続人や関係者から損害賠償を請求されることもあります。
故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。
未登記の建物を解体する流れ
前述のとおり、未登記の建物であっても、解体にあたってはいくつかの法的ルールや注意点があります。「何から確認すればいいのか分からない」「間違った手順で進めてしまわないか不安」という方も多いでしょう。
ここでは、未登記の建物をトラブルなく安全に解体するための流れを解説します。
ステップ1：登記の有無と建物の所有者を確認し、所有者の同意を得る
未登記の建物解体で最初に行うべきなのが、「本当に未登記かどうか」「誰がその建物の所有者なのか」を明確にすることです。もし所有者が自分以外にもいる場合は、事前にその同意を得ておく必要があります。この確認をせずに解体を進めてしまうと、後から所有権をめぐるトラブルに発展するおそれがあります。
建物が登記されているかどうかは、以下の3つの方法で確認できます。
① 建物の権利証（登記識別情報）があるか
建物が登記されている場合、原則として建物についての権利証（登記識別情報）が存在します。
手元にある権利証が土地のものしかない場合は、建物は未登記である可能性があります。特に古い建物や相続を繰り返しているケースでは、建物だけ登記されていないことも珍しくありません。
② 固定資産税の納税通知書に「家屋番号」の記載があるか
毎年、市区町村から送付される固定資産税の納税通知書も重要な判断材料になります。
課税明細の中に建物について家屋番号が記載されていない場合は、未登記の建物である可能性が高いと考えられます。一方、家屋番号が明記されていれば、その建物は登記されていると判断できます。
③ 法務局で建物の登記事項証明書を取得できるか
次に、法務局で建物の登記事項証明書（登記簿謄本）が取得できるかを確認します。
未登記の建物の場合、そもそも登記自体が存在しないため、登記事項証明書を取得できません。法務局の窓口で建物の所在地を伝えれば、登記の有無を調べてもらえます。
また、登記事項証明書はオンライン申請も可能です。申請方法や手続きの詳細については、以下の法務局の公式サイトをご確認ください。
ステップ2：解体工事を行う
運営者 稲垣所有者の同意をきちんと得ていれば、解体の流れ自体は登記済みの建物と大きく変わりません。
登記状況と所有者の確認が済んだら、次は解体工事に進みます。工事を行う際は近隣トラブルを防ぐ配慮が重要です。
工事開始の1週間～10日前を目安に、解体業者と施主が同行して近隣住民への挨拶回りを行いましょう。あらかじめ工事内容や期間を説明しておくことで、騒音や振動によるトラブルを防ぎやすくなります。
解体工事の全体の流れや業者の選び方については、以下の記事で詳しく解説しています。あわせてご参考になさってください。
ステップ3：市区町村に「家屋滅失届」を提出する
未登記家屋を取り壊した場合は、法務局ではなく市区町村役場の税務課（資産税課）に「家屋滅失届」を提出します。この手続きを行うことで、行政上、建物が取り壊されたことが正式に記録されます。
なお、登記されている建物の「建物滅失登記」と手続き先が異なるため、混同しないよう注意してください。未登記家屋の場合、法務局への手続きは不要です。
- 提出期限
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解体した年の12月末までに提出します。
- 提出に必要な書類
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- 家屋滅失届（窓口または公式サイトで入手可能）
- 建物を取り壊したことが確認できる資料（例：取壊証明書、写真など）
- 本人確認書類の写し（運転免許証、マイナンバーカードなど）
- 注意点
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- 書類提出後、行政上の記録として現地確認が必要です。
- 前年以前に取り壊した建物を届け出る場合は、解体日が確認できる資料が必要です。
- 自治体によって必要書類や提出方法が異なる場合があるため、必ず事前に確認してください。
未登記の建物を解体する際にかかる費用の目安
未登記の建物を解体する場合の費用目安は、90万円〜420万円程度です。これは、登記済みの建物を解体する場合と比べても大きな差はありません。
未登記の建物の解体にかかる費用は、主に次の二つに分けられます。
- 解体費用
- 手続きにかかる費用
このうち、費用の大半を占めるのは「① 解体費用」で、「② 手続きにかかる費用」は0円〜数百円程度に収まるのが一般的です。
① 解体費用：90万円～420万円
解体工事費用は、建物の構造によって大きく異なります。
| 建物の構造 | 解体費用総額 | ||
|---|---|---|---|
| 木造 | 90万円〜250万円 | ||
| 軽量鉄骨造 | 160万円～280万円 | ||
| 鉄骨造 | 220万円～380万円 | ||
| RC造 | 270万円～420万円 |
また、アスベストの有無や前面道路の広さ（重機が搬入できるかどうか）などによっても解体費用は変わります。詳しくは以下の記事で解説していますので、あわせてご覧になってください。
② 手続きにかかる費用：0円～数百円
登記事項証明書の取得：490円〜600円
登記事項証明書は、権利証や固定資産税の納税通知書によって登記状況や所有者を確認できない場合にのみ取得が必要になります。
- 窓口で申請：600円
- オンライン申請（郵送受取）：520円
- オンライン申請（窓口受取）：490円
- 「登記情報提供サービス」で画面閲覧のみ：331円
家屋滅失届の提出：0円
家屋滅失届を自分で市役所へ提出する場合、費用はかかりません。
【FAQ】未登記の建物解体に関するよくある質問
解体費用や登記費用は、相続人のうち誰が負担するのが一般的ですか？
原則として、解体費用は相続人それぞれが持分（法定相続分）に応じて負担することになります。
これは、遺産分割が終わるまでは不動産が相続人全員の「共有」状態にあり、解体がその共有物を管理・変更する行為にあたるためです。
ただし、大切なのは「相続人全員が納得していること」です。遺産分割協議で合意できていれば、その合意内容が法定相続分よりも優先されます。
なお、相続人全員の話し合いによって分割や負担方法を決められることは、民法でも明確に認められています。
共同相続人は、次条第一項の規定により被相続人が遺言で禁じた場合又は同条第二項の規定により分割をしない旨の契約をした場合を除き、いつでも、その協議で、遺産の全部又は一部の分割をすることができる。
固定資産税を払っていれば、登記されていることになりますか？
いいえ。固定資産税を払っていても、登記されているとは限りません。
市区町村は「税金を課すため」に、独自に固定資産課税台帳を作成しています。一方、登記は法務局が「誰がその不動産の所有者かを第三者に示すため」に行う制度です。そのため、「税金を払っている ＝ 登記されている」という関係にはなりません。
「納税通知書が届いているから登記も済んでいるはず」と思い込まず、登記の有無は必ず別途確認することが重要です。
また、建物に固定資産税が課税されているかと、建物の登記がされているかとは全く別の問題です。前者は市町村の仕事、後者は国の仕事だからです。実際に、固定資産税が課税されている未登記建物も数多くあります。
未登記の建物解体で補助金は利用できますか？
自治体によっては利用できる場合もありますが、条件は比較的厳しく、解体契約の前に必ず役所へ確認することが欠かせません。
補助金は税金から支払われる制度のため、「その建物の正当な所有者であるかどうか」は通常よりも慎重に確認されます。そのため自治体によっては、所有関係が明確でない未登記の建物を補助対象外としているケースも珍しくありません。
建物を壊した場合の固定資産税はどうなりますか？
建物を解体しても、その年の固定資産税は1月1日時点の状況で決まるため、年度分を全額納める必要があります。
翌年度からは建物分の固定資産税はかからなくなりますが、解体した建物が住宅だった場合は土地の住宅用地特例が外れ、税額が上がることがあります。
具体的な税額や手続きについては、固定資産が所在する自治体の市税事務所に確認しましょう。
まとめ：まずは登記状況・所有者の確認から始めましょう
未登記の建物を解体する際に、最初に行うべきことは次の二つです。
- 建物が本当に未登記かを確認する
手元にある権利証や固定資産税の納税通知書を確認し、判断できない場合は法務局で登記事項証明書を取得して確認します。 - 誰が建物の所有者（相続人）なのかを整理する
自分以外に所有者や相続人がいる場合は、事前に同意を得ておく必要があります。ここを曖昧にしたまま解体を進めると、後からトラブルにつながるおそれがあります。
これらが整理できていれば、解体の流れ自体は登記済みの建物と大きく変わりません。まずは現状を正確に把握することが、安心して解体を進めるための第一歩です。
- 最大6社からの一括見積もり
- 審査通過率1.3%の優良業者のみ
- しつこい営業電話なし（お断り代行）
- 補助申請もサポート
- 国土交通省空き家対策モデル事業に採択
