【事例で学ぶ】解体工事トラブル完全ガイド｜近隣クレーム回避の方法

解体工事開始（養生シートを設置し、建物の解体を始める）

隣の住民

建てたばかりの新築の壁が、おたくの解体工事で出た粉じんのせいで汚れてしまった！どうしてくれる！

解体業者が隣の住民へ粉じんに関してすぐにお詫びに伺う。

↓

状況を確認し、清掃が必要と判断。

↓
粉じんで汚れた外壁の清掃を清掃専門業者に依頼。

↓

清掃代の約13万円の費用は解体業者が負担。

これで終息。……と思いきや、またもや同じ住民から連絡が入る。

隣の住民

清掃作業で建物の外壁が傷ついた！ゆるせない！弁償してほしい。

現場写真などで検証を行い、傷については清掃によってできたものではないことが判明。

↓

隣の住民も納得し、トラブル終息。

↓

その後の工事は滞り無く進み、他のクレーム等は無かった。

【補足情報】解体業者の粉じんに対する配慮は問題ないものだったが、トラブル当日が特別風の強い日だった。

 解体工事では、建物を取り壊すときに建材の細かい破片や、屋内に残ったホコリやゴミなどが周囲に飛散してしまうことがあります。「粉じん被害」というのはこれらが近隣住民や、その所有物に与える被害の総称です。

 解体工事で粉じんが飛散するような作業を行う際には、散水をして粉じんの飛散を抑えたり、敷地内を養生シートで取り囲むことで粉じんが外へ飛散するのを防ぐなどの対策が必要です。

Tさんは、解体後の土地をコインパーキングにするため解体工事後の残土処分を依頼したつもりだった。

↓

解体業者が発行した見積書に残土処分費用は含まれていなかったが、Tさんは含まれていると思ったまま契約。

↓
工事開始後に両者の認識の齟齬が発覚。残土が30m³ほど出るので30～40万円の追加費用が必要と判明。

↓

追加費用はないと思っていたTさんは、追加費用の支払いを拒否。言った言わないの水掛け論になりトラブルに発展。

↓

結局Tさんは40万円の追加費用を支払い、工事は完工した。

【補足情報】Tさんが業者に伝えた残土処分についての要望は、口頭で伝えたもの。書面やメールなど履歴の残る証拠はなかった。

 見積書の記載方法は、解体業者によって様々です。「本体工事費」という項目に「廃材の処分費」を含める業者と、含めない業者があるというのがその例です。実際、見積書の金額を細かく分けず、幾つかの費用をまとめて記載する業者が多く存在します。

 見積書を見ただけでは、お願いした工事内容が全て含まれているかわからないことがあります。その場合は、必ず契約前に解体業者へ確認し、契約書類に記載してもらうようお願いしましょう。言った言わない問題に発展しないよう、口約束ではなく書面に残す事が重要です。

【詳細の記載がない見積書の例】※クリックで拡大できます。

なやみん

「その他」の項目は何の金額なのか、見積書を見ただけじゃわからないね……

解体工事の専門家 中野達也

何の金額なのか不明な項目があったら契約前に確認して、必要に応じて内容を記載してもらおう！

完工後に解体業者が誤って境界プレートを破損。

↓

解体業者は、プレートの向きや位置を記憶している（現場写真など証拠なし）ので、自力で直せると主張。

↓
ズレがあっては後々のトラブルの元になってしまうと思ったKさんは、解体業者に対して、きちんと測量を依頼して設置し直すよう要請。

↓

解体業者からは、解体は完了しているので工事代金を支払うよう言われる。

↓

境界プレートを確実に直してくれる保証がないうちは完工とは言えないと思ったKさんは、工事代金の支払いを拒否。

↓

「境界プレートの修復工事を業者が最後まで責任もって対応する」「修復にかかる費用は業者側でもつ」という内容の念書を発行し、締結後にKさんは解体業者に工事代金を支払う。

↓

隣家が借家のため所有者に話を通すのに時間がかかり、境界プレートの修復が完了したのは約5か月後だった。

【補足情報】境界プレートの修復には『測量会社に依頼　⇒　測量　⇒　境界プレートの修復　⇒　関係者へ完工報告　⇒　完成した測量図を法務局へ提出』と多くの過程があるため時間がかかる。

 解体工事での境界プレート破損事故の事例は多くあります。悪質な場合は、依頼主に報告せずに業者で修復してしまうケースがありますが、それは違法行為です。本来は測量士に測量を依頼し、再設置してもらう必要があります。

 境界プレートの修復を行うには、測量を依頼する費用がかかり、測量を行う時間もかかります。また、プレートの位置によっては隣家の協力が必要になる場合もあります。

 プレートの破損を予防するためには、「現地調査の際に境界プレートの場所を業者に伝えておく」「場所がわかるように写真を撮っておく」など、解体業者とプレート位置の共有をしておくことと、証拠を残しておくことが重要です。

• 建設業許可（29.解体工事業）の保有または解体工事業の登録がされている。
• 産業廃棄物収集運搬業許可を保有している。
• 損害賠償保険に加入している。
• 解体工事に関係する有資格者が在籍している。

 会社のホームページがある解体業者では、会社が保有している許可や加入している保険、従業員が持っている資格などを会社概要に載せている場合があります。業者選びの参考になるので確認してみましょう。

会社のホームページに許可や資格を掲載している業者例（会社案内｜ユタカ産業）

5. 実態のある会社である。
6. 解体工事業が本業である。
7. 計画する解体工事と同様の工事実績が豊富である。

 解体工事を受注した元請け会社が直接工事をせず、下請け会社である1次請けに仕事を依頼し、1次請けがさらに2次請けへ依頼し……というように複数の請負会社を挟む構造を「多重下請け構造」といいます。

下請け会社になるほど受注予算が減り、労働環境の悪化や粗悪な工事につながることが問題視されています。

 解体業者には、木造住宅の解体が得意な業者、小型の重機を持っているので狭い住宅街での解体が得意な業者。大型重機で鉄骨造の大きな建物の解体が得意な業者など、それぞれ得意な解体工事があります。そこに注目して業者選びをすると、効率よく費用を抑えた解体工事を依頼できるかもしれません。

 業者のホームページに解体工事の実績が載っている場合は、どんな建物の解体をしているか、自分の依頼したい工事と同じ内容かという点に注目して見てみましょう。

8. 現地調査が丁寧で手際が良い。
9. 過去に違反歴がない。
10. 口コミの評価が高い。

 業者を選ぶ上で、解体業者との相性も重要な要素です。現地調査などでやり取りを重ねる際に「質問に丁寧に答えてくれる」「気遣いを持って接してくれる」「詳しい調査をしてくれる」など、依頼主自身が業者に好印象を抱くかどうかも大切です。

 工事実績が豊富な業者は、調査の手際が良いだけではなく、依頼主とのコミュニケーションも重視していることが多いです。経験が多い分依頼主の抱える悩みも理解しやすいため、誠実な対応につながることがあります。

• ネガティブチェック情報等検索サイト建設業者｜国土交通省
  ※過去に事故や不正行為を行ったことによる「指名停止措置」を受けていないかを確認できるサイト
• 許可取消処分情報｜産業廃棄物処理事業振興財団
  ※過去に環境関連法違反や重大な過失による「許可取消」になっていないかを確認できるサイト

多くの場合、インターネットで「解体業者名＋口コミ」と検索すれば、解体業者の口コミを見ることができます。その際は、以下のことに注意しましょう。

・確実に該当する解体業者なのか。

→　同じ名前の別業者かもしれません。所在地などを見て、確実に自分が調べたい業者なのかを確認しましょう。

・口コミを書いている人が、実際に解体をお願いしているか。

→　口コミを書いている人の情報が具体的かを確認しましょう。「なんか嫌だった」というような口コミでは、なんとなくで書いているのであまり参考になりません。実際に工事を依頼し、解体工事が行われた流れを書いている口コミを探すと良いでしょう。

・自社サイトに良い口コミばかりを載せていないか。

→　自社のホームページにお客様からの口コミを載せている場合は、客観的な意見だけではないかもしれません。明らかに業者にとって良い口コミばかり載せている場合は注意しましょう。

 見積書の項目の内訳が詳細に書かれているということは、「どの工程にいくらかかかるか」を誤魔化さずに伝えているということです。

 内訳項目に対して詳細を記載しない解体業者は、どんぶり勘定で見積もりを行っている可能性があります。見積書の内容について、詳細を質問しても誤魔化される場合は、契約を見送ったほうがいいかもしれません。

項目が詳細に書かれている見積書の例

【見積書の一部を抜粋したもの】※クリックで拡大できます。

なやみん

処分費と運搬費が種類ごとに細かく分けてあって、何にいくらかかってるのかすぐわかるね！

解体工事の専門家 中野達也

詳細が書いてないことが多い「諸経費」の項目も、この見積書では個々の費用が明確だね！

なやみん

依頼主に優しい見積書だね！

 相見積もりにより、複数の業者の見積もりを比較することで、依頼する際の条件に合った解体業者を検討するのに役立ちます。解体業者の見積書には、雛形がありません。1社の見積書を見ただけでは、妥当な見積もりなのかがわかりにくいのです。

 相見積もりを依頼する解体業者は3社ほど、多くても6社までが好ましいでしょう。数が多すぎると、業者に契約する気がないと思われてしまう可能性があるためです。また、現地調査は1日で行うことが多いので、あまりにたくさんの業者にお願いしてしまうと、時間の調整が難しくなってしまうので注意しましょう。

 解体工事の契約書で大事な点は、建設業法で定められた事項がすべて記載されていること。それから、「追加費用が発生する場合」「工事が遅延した場合」「近隣住民からのクレームがあった場合」など、予期せぬトラブルが起きた時の対応と発生する金額、保証について明記されていることです。

 解体工事の契約書は、見積書同様で雛形がないため、中には契約書を取り交わさない業者や条項が不足している契約書で契約をしようとする業者がいるので注意しましょう。

【実際に使用されている契約書の例】※画像左下の矢印をクリックすると次のページへ進みます（全9ページ）。

解体工事の騒音や、粉じん被害については、最大限気を配っていても、ある程度の被害は理解を得て我慢してもらわなくてはならない場合もあります。そういった理解を得るためにも近隣あいさつは必要です。あいさつ回りは基本的に解体業者で行いますが、可能であれば依頼主も解体業者のあいさつに同行すると印象が良いでしょう。

【近隣あいさつ時の説明ポイント】

• 工事場所と工事内容の詳細を伝える。
• 着工日と完工予定日（工事期間）を伝える。
• 1日の中で、何時から何時まで工事をする予定なのか（工事時間帯）を伝える。
• 解体業者は近隣住民へご迷惑を掛けないよう精一杯努力するが、多少の粉じんや騒音は出てしまう可能性が高いという旨を伝え、納得してもらう。
• 解体業者の情報を伝える。（会社情報や工事の担当者、緊急連絡先など）

【あいさつに伺う範囲】

自宅の向かいにある3軒と両隣の2軒（合計5軒）を指す、「向こう三軒両隣」を近隣あいさつの範囲とする場合が多いです。しかし、2・3軒しかあいさつに伺わない業者から30軒以上あいさつに伺う業者まで、近隣あいさつの範囲は業者によって様々です。依頼主は、解体業者に近隣あいさつの範囲を確認しておき、必要に応じて範囲を拡げてもらうなど調整しましょう。

解体工事の専門家 中野達也

過去に揉めたことがある近隣住民などの情報は、解体業者に共有しておいたほうがいいね。

【あいさつに伺う時期】

工事開始日の1～2週間前には済ませておくのがよいでしょう。あいさつに伺った際、留守の場合は手紙を入れておき、可能であれば後日もう一度あいさつに伺いましょう。

【粗品の用意】

近隣あいさつには粗品を持っていきます。主に解体業者で用意して、依頼主には費用を請求されることが多いです。粗品について希望がある場合は、早めに伝えておきましょう。

なやみん

粗品には、タオルや洗剤などの消耗品が選ばれることが多いんだって！

・防音シートを使用する。

 防音シートは養生シートの一種で、音を吸収・遮断する効果のあるシートです。住宅密集地での工事や、音の発生しやすい工事をする場合に使用します。足場に取り付け工事場所を囲むことで、外部への騒音の漏れを最小限に抑える効果が期待されます。

 防音シートは0.5ミリから1ミリ程度の厚みがあり、密度が高いほど防音性能が高くなります。そのため、質量も重くなりますが、シート自体が柔軟で取り付けが容易なため、様々な場所や形状に適用することが出来ます。

解体工事の専門家 中野達也

多くの解体工事では、防音シートを使用しているよ！

・音の出やすい重機を使わない。

 過去にあった例では、騒音クレームが入った後の工事で重機を使わず手壊しを行ったという事例があります。大型重機を使用しないことで騒音は減りますが、工期の延長やコスト増大などのデメリットが発生する可能性があります。

「手壊し」とは、主に重機を使わずに人力で建物を解体する工法を指す。手壊し解体ともいう。重機を用いた解体に比べ、手間と工期がかかることから、コストは30～50％程度高くなる傾向がある。

【粉じんに関する規制】

粉じんに関する規制は、主に労働安全衛生法の「粉じん障害予防規則」や、「大気汚染防止法」などで定められています。

・粉じん障害防止規則

粉じんにさらされる労働者の健康障害を防止するために、労働安全衛生法に基づいて制定された規則です。

作業者は防塵マスクなど個人保護具を着用しなければなりません。特に、高濃度の粉じんが発生する現場では、高性能の保護具が必要です。

粉じんを吸い続けることでかかる肺の病気「じん肺」にかかるのを防ぐ為、作業に従事する労働者は定期的に健康診断を受けることが義務付けられています。

（参照:粉じん障害防止対策について｜厚生労働省北海道労働局）

・大気汚染防止法

環境省では、人の健康に被害を生じるおそれのある物質を「特定粉じん」（石綿が該当）、それ以外の粉じんを「一般粉じん」として定めています。

解体工事の場合、特定粉じんに該当するのはアスベスト（石綿）が使用されている建物の解体です。アスベスト（石綿）の工事に関しては、「石綿障害予防規則」に制定され、厳しい基準が設けられています。

（参照:粉じんの排出規制｜環境省）

・破れた養生シートを使っている。

養生シートに穴が開いていては、防音効果や粉じんの飛散を抑える効果が落ちてしまいます。それだけでなく、破けた部分に解体した瓦礫や廃材が引っかかり、大事故につながる可能性もあります。破れて穴が開いた養生シートを使っている業者は、安全管理が行き届いていない業者といえるので注意が必要です。

・養生シートの取り付け方が雑。

養生シートを設置していても、シートのサイズが足りていなかったり、隙間ができていたり、付け方を間違えていたりしては、せっかくの養生シートも意味がありません。養生シートの設置が雑な業者は、他の作業も丁寧に行っていない可能性があるため、注意しましょう。

・そもそも養生シートをつけていない。

隣家との距離がある地方の建物など、騒音や粉じんの被害なく解体工事ができる場合、養生シートを使用しない場合があります。しかし、近隣に住宅があるのに養生シートを張らずに解体工事を行っていたら要注意です。近隣からのクレームを無視する悪徳業者の可能性があります。

 クレームが入ってしまったら、まずはすぐに住民の元へ行き、誠意ある謝罪と状況報告をする必要があります。クレームや苦情は放置すればするほど相手の不満を増幅させ、大きな問題に発展しやすくなるためです。

 クレームが入ると、まずは解体業者から依頼主に報告があるはずです。その際に、業者がその後行う対応の流れを確認しておきましょう。

 何かトラブルがあった時に監督が不在だと対応が遅れる原因になります。現場の指揮をきちんと取り、連絡の付きやすい監督がいる現場が好ましいでしょう。