【プロが解説】初めてでも失敗しない！解体工事の全手順を公開します

解体工事をすることになったら、必要な手続きや工事の流れを把握しましょう。

流れを把握していないと「着工前に依頼主がやるべきことが終わっていない」「契約のタイミングが遅くて、お願いしたい解体業者に請け負ってもらえない」など、工事が上手く進まないリスクが高くなります。

この記事では、解体工事をする際に何から始めれば良いのか、どのような準備が必要なのか、具体的な流れを知りたいなどの不安が解決できるように解説します。

解体工事の全体像

まずは、解体工事の検討段階から工事完了まで、解体工事の流れをひととおり見てみましょう。

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【依頼～着工まで】
解体工事が本当に必要か話し合い、決定する

本当に解体工事が必要か話し合いましょう

まず初めにするべきは、その建物を本当に解体する必要があるのか、家族や親族と話し合うことです。その理由は、建物の解体は所有している本人だけでなく、家族の思いも絡んできたり、建物や土地の最適な活用方法は人によってさまざまなためです。

いくつか活用パターンを紹介しますので、自分の状況に照らし合わせて考えてみましょう。

解体工事が必要なケース例

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【解体工事が決まったら】解体する範囲や建物の構造を把握する

解体工事が決定したら、工事の準備に取り掛かります。業者へ依頼する前に必ずチェックしておきたい項目を確認しましょう。

解体工事の相見積もり前に確認すること

【依頼～着工まで】
解体業者を探して契約する

解体工事が決定したら、次は解体業者を探して契約をします。多重下請け構造を採用しているメーカーに依頼するよりも、解体業者へ直接依頼した方が中間マージンがかからず費用削減ができるのでオススメです。

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※多重下請け構造（たじゅうしたうけこうぞう）
発注元から元請け企業に仕事が委託され、その元請け企業がさらに下請け企業に、そしてその下請け企業が孫請け企業へと、と複数回にわたって仕事を再委託する構造のことを指します。

※中間マージン（ちゅうかんまーじん）
解体業界では、仲介手数料や紹介料の意味合いで使用されています。工事を依頼した会社と、実際に作業する会社が違う場合に発生します。

解体業者へ見積もり依頼

まずインターネットで「地域名 解体業者」などで検索し、相見積もりを取る業者を決めていくのが基本です。この時、業者選びのポイントも一緒に抑えておくのがオススメです。

解体業者の選び方ポイント4つ

現地調査を行う

解体業者に見積もり依頼をしたら、次は現地調査が始まります。現地調査とは、解体業者が見積もりを出すために建物と敷地を調査することです。依頼主と解体業者の認識にズレがないよう、この時点で詳細をすり合わせておきましょう。

現地立ち会いの手間を減らすためには、見積依頼をした業者はすべて同じ日に現地調査の日程を組むのが望ましいです。ただし、複数の業者を同じタイミングで呼ぶのはマナー違反になります。前の業者が終わったタイミングで次の業者が来るのが望ましいので、45分～1時間程度のインターバルを設けて日程を組みます。なお、現地調査にかかる時間は15分～30分程度で、建物や敷地の要件が複雑になるほど時間がかかります。

見積書の取得・比較検討を行う

現地調査が完了したら、それぞれの解体業者から見積書が送られてきます。大体1週間前後で送付されますが、遅い業者だと半月ほどかかります。もし1ヶ月経っても送られてこなかった場合は管理不足による遅延と考えていいでしょう。
見積書が出揃ったら、見積書の比較検討を行います。

実際の見積書例

見積書は業者によって表記がさまざまです。実際の見積書を参考に見てみましょう。

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A社は一式でまとめられている項目が多く「どんぶり勘定」。何にどれくらい費用がかかってくるのかが不明瞭です。一方B社は項目が細かく設定されており、見積もり段階では断定できない作業も「みなし作業」としてあらかじめ見積もっています。

建物解体では、どうしても実際に作業を進めてみないと実態が分からない部分があります。（建物の基礎部分や浄化槽の有無など）後々追加費用が高額になる場合もあるので、どんぶり勘定であまりにも安い見積書には注意が必要です。今回のA社は多めに見積してくれているので、追加費用は少ない可能性がありますが、もしかすると実態は見積書の金額よりも安価で依頼をする事が可能だった……という事も想定ができます。その点B社は項目も細かく、数量・単位・単価もA社と比較して明瞭なためより安心感があります。

依頼業者の決定と契約

▼契約書について詳しく解説中！▼

【依頼～着工まで】
着工前の準備・届け出を行う

解体前の片付け

ライフラインの停止

官公庁への届け出

▼解体工事で必要な届け出を解説中！

近隣挨拶

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引用：解体工事の近隣挨拶 必要な手土産や挨拶の範囲を解説/解体無料見積ガイド

【着工～工事完了まで】着工準備

いよいよ解体工事が始まります。ここからは解体工事が開始してからの流れを解説していきます。

工事が始まったら、基本的に依頼主側で何かアクションを起こすことはほとんどありませんが、解体工事がどんな工程で行われるのかは把握しておきましょう。

一般的には「着工準備」「解体作業」「最終確認と清掃」すべて併せて5～11日程度の期間をかけて作業します。
※以下各項【】内は工程にかかる作業時間

看板の設置【0日～】

解体工事の現場には必ず「建設業許可及び解体工事業登録」の看板を設置する義務があります。これは「解体工事をする資格があるかを証明するもの」であり、建設業法及び建設リサイクル法に基づいた規則になるため、設置しない場合は法令違反となります。建設業法で定められた、看板への掲示内容は次のものです。

また、建物にアスベストが含まれている場合は「石綿使用状況の調査結果」の看板も設置する必要があります。これも石綿障害予防規則及び改正大気汚染防止法に基づいた規則になるため、設置しない場合は違法になります。
なお、法令に基づいた設置義務はありませんが「有資格者一覧」「建設リサイクル方の届出証明」「道路使用許可証」が記載された看板の設置も望ましいと言えます。それぞれが正当な解体業者であることの証明になるため、近隣や周囲への周知方法として有効です。

作業スペース・搬入経路の確保【0日～4日】

【着工～工事完了まで】工事開始

足場組立・仮設養生の設置【1～2日】

工事が開始されたら、まずは足場組立・仮設養生の設置を行います。「足場組立」は、工事の高所作業において職人の安全を確保するために仮設足場を設置する作業のことです。普通の木造家屋の場合は単管（パイプ）の足場を3～4面に設置するのが一般的です。なお、足場組立には「足場の組立て等作業主任者」という国家資格が必要になります。
「仮設養生」は、工事中の粉塵や騒音を防止するために必要な養生シートの設置作業を指します。足場組立や仮設養生の作業がずさんになると、近隣や通行人とのトラブルに発展する可能性が高まるため、工事現場を見に行けるのであればこの段階で現場確認しておくことを推奨します。
ちなみに「作業スペース・搬入経路の確保」の時点で重機解体が難しいと判明している場合は、この段階で手壊し工事を行います。手壊しの解体作業が行われた場合は工期が延びるため注意が必要です。

アスベスト塗料を除去する【5～11日】

建物の塗料にアスベストが含まれている場合は、このタイミングで除去されます。アスベストが外壁材などに含まれている場合は比較的撤去が容易ですが、塗料に含まれている場合は撤去作業が複雑になり難易度が上がります。アスベストの量や工法によって工期は前後し、最低でも5日程度はかかる作業となります。
まず、塗料撤去による飛散を防ぐため、剥離剤と呼ばれる粘度と湿度の高い液体を塗り、アスベストを湿潤化させます。その後、工具のスクレーパーや金ブラシなどを使い、手作業でアスベストを除去します。また、飛散を防ぐために足場や養生も厳重かつ頑丈に設置する必要があるため、工期の長さも相まって費用は高額になる傾向があります。

▼アスベストについて詳しく解説中！

住居設備・屋内残置物の撤去・内装撤去【2～3日】

駆体を取り壊す前に建物の中を綺麗にし、建物を駆体のみにします。
まずは屋内残置物の撤去です。基本的に依頼主と事前に約束した量の残置物であれば問題ありませんが、約束よりも量が増えている場合は想定作業時間を上回ることがあるので注意が必要です。続いて住居設備の撤去です。キッチン、お風呂、トイレ、エアコンなど、駆体と一緒に取り壊せない設備を先に撤去しておきます。最後に内装の撤去です。内装材、断熱材、窓ガラス、畳などの内装を撤去します。本工程はすべて手作業で行われ、かつ廃材は品目ごとに分別されるため、作業には2～3日を要します。なお、この時に産業廃棄物の排出事業者となる解体業者は、産業廃棄物のマニフェストを発行します。

屋根材・外壁撤去【1～2日】

建物の内部を綺麗にしたら、屋根材と外壁の撤去を行います。外壁は内装と同時並行で撤去作業をすることがありますが、屋根材は作業位置に高低差が生まれ危険が生じるため、同時に作業は行いません。
このタイミングは埃が飛散しやすい工程でもあるため、一つひとつ手作業で丁寧に撤去を行います。特に屋根材に関しては、屋根上からトラックに瓦を投げ入れるなどの雑な作業を行ってしまうと、粉塵、騒音トラブルの危険性が高まるため注意が必要です。

なお、外壁建材にアスベストが含まれている場合はこのタイミングで撤去します。アスベストが飛散しないよう、外壁をそのまま手作業で外して処分をします。飛散防止の観点から梱包をしてトラックに積み込み、排出、運搬を行います。アスベストの撤去作業は1～2日程度です。

駆体の解体・廃材分別（搬出）【2～3日】

駆体以外をすべて撤去したら、いよいよ駆体の取り壊しに入ります。本工程が多くの方の想像する「解体工事」だと思われますが、実際には駆体を取り壊すまでにさまざまな工程を踏んでいるのです。
また、多くの方は重機で建物を一気に取り壊す「ミンチ解体」をイメージされるかもしれませんが、現代でその取り壊し方は違法になっています。現代では廃材を「コンクリート」「アスファルト」「木くず」などの品目ごとに分別する「分別解体」が義務付けられており、本工程に多くの作業時間とマンパワーが必要になります。

また、本工程の作業時間は解体業者に所属する重機オペレーターの技術力に依存します。腕の良いオペレーターが作業を行っていればその分工期を短縮できるため、業者選びの際には評判や口コミを参考に注視したいポイントでもあります。なお、この期間では重機を使い始めるため、急に振動や粉塵が発生します。本工程に入る前に近隣への配慮を行っているかどうかで近隣トラブルの発生に影響するため、必要であれば近隣に挨拶を行っているか確認を入れましょう。

基礎撤去・地中埋設物撤去【半日～2日】

建物の土台となる部分を「基礎」と呼びます。建物の駆体を取り壊し終わったら土台である基礎を撤去します。
基礎は大きく分けて「布基礎」と「ベタ基礎」があり、布基礎よりもベタ基礎の方が頑丈で取り壊しづらく、工期も工費も掛かってしまいます。木造建築において1990年代は布基礎が基本でしたが、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が2000年代に制定されたことをきっかけに、より強固なベタ基礎が主流になっていきました。
そのため、古い建物を取り壊す際は布基礎が多く、より新しい建物を取り壊す際はベタ基礎である傾向が高いです。この観点で言えば、建築技術は年々進歩しており耐震性も上がりどんどん強固になっているため、時代が進めば進むほど解体工事は難しくなり、解体費用も高額になると言えます。
なお、基礎を撤去する際には地中埋設物の撤去も行います。地中埋設物はこの段階にならないと存在を確認することが出来ないため、発掘された場合は撤去に追加費用が発生します。

外構の撤去【1～2日】

【着工～工事完了まで】作業終了

整地・清掃【1～2日】

解体作業完了後に、更地を綺麗に整えることを「整地」と言います。工事で出た廃材の破片やガラを撤去し、土に増減があった場合は盛土を追加・撤去して平らに均します。
意図的に土地の高さを変えたい場合にも土を追加する必要があるため、業者に依頼をして整地時に土を追加してもらいましょう。
なお、自然石（通常の土に含まれるような小さい石）は基本的に撤去されないため注意が必要です。業者はあくまで工事で出たガラを撤去するので、まっさらに綺麗な土地に仕上がると想像されている場合、現実とのギャップがあるかもしれません。ただし、中には熊手などを使って小さい石まで細かく撤去する業者もいます。要望があるならそのような業者を探すか、工事前に要望をしっかり伝えましょう。

また、整地と共に現場周辺の清掃も行います。清掃の際には水を使用することが多いため、水道の解約は清掃終了後になるケースがほとんどです。

完工確認・現地立ち会い【1日】

整地が完了したら依頼主に現場写真が送られてきますが、仕上がりに関しては写真だけでなく現地での確認を推奨します。依頼主と業者の間ですり合わせたことがちゃんと守られているか、食い違いが起きていないかを確認するには、写真だけの情報では不十分だからです。たとえば指定した境界を誤って認識していないか、近隣に傷は付けていないか、残してと言ったものはちゃんと残っているかなど、しっかりと確認した上でOKを出しましょう。

また、工事が完了したら業者と立会日をすり合わせ、かつなるべく早く現場に立ち会うことが大切です。最も望ましいのは、工事前から工事完了日をすり合わせておき、完了日に立ち会いへ赴くことです。
なぜなら、解体工事が終わったら業者は重機などの資材を引き上げるためです。長期間同じ現場に重機を置いておくのは現実的ではないため、仮に何か不備があってもすぐに対応できないことがあります。早めに現地の状況を確認し、何か要望があるなら重機が保有されているうちに伝えて対応してもらうことが望ましいです。

請求書発行

建物滅失登記の申請

解体業者からの書類がひととおり揃ったら、建物滅失登記の申請を行います。
申請は土地家屋調査士に代行してもらうことも可能ですが、依頼主自身で手続きをした方が費用を抑えられます。滅失登記の手続きが完了したら、解体工事は無事終了となります。

※建物滅失登記（たてものめっしつとうき）
法務局に登記されている建物を取り壊したときに行う手続きのことです。建物を解体してから1ヶ月以内に建物滅失登記を行う必要があると、不動産登記法第57条に定められています。

（建物の滅失の登記の申請）

第五十七条　建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人（共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の場合にあっては、所有者）は、その滅失の日から一月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない。引用：不動産登記法（e-Gov 法令検索）

まとめ：解体工事に失敗しないために大切な流れポイント

参考文献：『知るだけで100万円安くなる！令和版解体工事の新常識』（著:中野達也/出版:セルバ出版）