長屋の解体工事 ～費用相場・トラブル回避・土地活用のてびき～

• 長屋を切り離すメリット・デメリットを理解し、後悔のない賢い選択ができる
• 工事費用の目安を把握し、現実的な資金計画を立てることで、予期せぬ出費に悩まされない
• 長屋解体で起こりがちなトラブルとその対策を知り、安心して工事を進められる
• 解体後の土地活用に関する具体的なアイデアを得て、未来の可能性を広げ、新たなライフプランを描ける

長屋とは、2つ以上の戸建て住宅が壁を共有し、それぞれ独立した玄関を持つ集合住宅です。アパートやマンション（共同住宅）のようにエントランスや廊下、階段などの共用部分はありません。「テラスハウス」や「タウンハウス」、関西地方では「文化住宅」と呼ばれることもあります。

長屋は名前の通り「長い」建物で、複数の住戸が横に連なっているのが特徴です。また、隣家同士が壁を共有しているつくりのため建築コストが低く抑えられ、結果一戸建てや共同住宅よりも家賃が安く設定されている場合が多いです。

長屋は主に「棟割長屋（むねわりながや）」と「重層長屋（じゅうそうながや）」の2種類があります。
棟割長屋：住戸が壁を挟んで横並びに配置されている
重層長屋：1階と2階が別々の住戸になっており、2階住戸には直接外に続く階段が設けられている

 「長屋」と「タウンハウス」の違いって何？
隣同士が連なっている建物という点はどちらにも共通していますが、庭や駐車場を含む土地の所有者が異なります。長屋は基本的に共有部分がないため住戸と敷地はそれぞれの所有物であるのに対し、タウンハウスは庭や駐車場が共有のため住戸とは別に建物全体の土地所有者がいる事が多いです。似たような名称の「テラスハウス」という建物もありますが、これは長屋に近い建物です。

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• 老朽化と耐震性の問題　
  長屋は多くの場合古い建物であり、老朽化が進んでいます。特に耐震基準を満たさない場合、住民の安全を確保するために一部または全体の解体が必要とされることがあります。
• 住環境の改善
  近年、プライバシーや騒音問題が重視されるようになり、隣接する住戸との間を切り離して新たな居住スペースを作るための解体工事が増加しています。
• 空き家の増加
  長屋に限らず、昨今は空き家が増加傾向にあります。その背景には、所有者の高齢化などがあります。

【物理的・安全上のリスク】
・倒壊や一部落下による危害
建物の一部が落下、最悪の場合は建物全体の倒壊につながります。
（人身・物損事故、近隣への被害）

・湿気やシロアリ等による劣化の加速
日本の高温多湿な気候は、木造建築物にとって劣化を早めてしまう原因にもなります。
（構造材の弱体化、建物の寿命短縮）

・害虫・悪臭・警官悪化など周囲環境への悪影響
老朽化した長屋の放置は、ネズミや害虫の発生源になったり、悪臭が発生したり、景観や治安が悪化したりなど、周辺の生活環境にも影響を及ぼします。
（近隣住民の生活環境悪化、不法侵入・犯罪誘発）

【法的なリスク】
・第三者への損害賠償責任
建物の放置によって第三者に損害を与えた場合、法的な損害賠償責任を負う可能性があります。
（民法（不法行為）、連帯責任の発生）

・空家法・条例による指導・勧告
適切な管理が行われず、改善されないまま放置すれば特定空き家等に該当しうる空き家に対して「指導」、それでも改善しない場合は「勧告」が可能となります。
（行政指導、命令、代執行の可能性）

・固定資産税特例の解除
例え長屋の1室のみだとしても、空き家放置により管理不全と判断されれば、固定資産税が突然大幅に増額されるリスクがあります。
（税負担の増大）

【経済的なリスク】
・資産価値の低下
老朽化した空き家は、その状態が悪化するほど、解体や売却といった選択肢の実行が困難になってきます。
（売却困難、収益性喪失）

・管理・修繕コストの増大
放置期間が長くなるほど、必要な修繕や解体にかかる費用は増大し、最終的には維持管理コストが資産価値を上回る「負動産」となるリスクが高まります 。
（費用対効果の悪化、「負動産」化）

構造上の問題によるトラブル

• 梁（はり）や柱（はしら）の共有
  複数の住戸で梁や柱を共有している場合、一部解体によって建物の構造全体の安全性が損なわれる可能性があります。構造設計の専門家が構造計算（こうぞうけいさん）^※を行わないと解体を進められず、解体業者単独では対応できなかったり、倒壊の危険性があるため解体業者に責任が帰属しない旨の覚書（おぼえがき）^※が必要となったりするケースもあります。
• 基礎の共有
  図面がなく基礎がどのように繋がっているか不明な場合、解体後に隣接する敷地に基礎の一部が残ったり、残す側の基礎を破損させてしまうことがあります。解体業者は基礎の補修に対応できない場合が多いです。
• 解体後に境界が変わってしまう
  共有の柱を撤去する際、柱の半分が解体対象地の境界を超えることが多く、特に売却時には認識のズレからトラブルが生じる可能性があります。

構造計算（こうぞうけいさん）
建築物の構造部分にかかってくる自重や積載荷重、さらに積雪・風圧・土圧・水圧・地震・衝撃などの外力に対し「安全かどうかを確かめるため」応力（建物の構造内部に生じる抵抗力のこと）や断面・接合部・基礎などを計算すること。

覚書（おぼえがき）
契約に付随する事項の合意内容を記載する書面。合意があったことを証明する効力がある。取り交わす場合は当事者双方が署名押印を行なう。

近隣住民との合意形成・補修に関するトラブル

• 隣家とのやり取り
  解体工事や切り離し後の補修に関して、隣家の所有者との合意形成がスムーズにいかない場合があります。どのような同意書が必要か、補修方法（トタン、板金、石膏ボードなど）の選択で意見が対立することもあります。
• 補修後の耐震性への懸念
  解体後の切り離し補修が建物の耐震性に影響を与えるのではないかと隣接住民が懸念し、トラブルに発展するケースがあります。解体業者は耐震性の判断が難しく、専門家（工務店、建築家）の意見が必要となる場合があります。高額な構造計算費用がさらに紛争を招くことも。
• 入居者への配慮
  解体工事中の騒音や振動に対する入居者の不満から、工事が中断・中止になることがあります。仮住まいの提供などの配慮が必要になることもあります。
• 不動産業者の介入
  解体対象の借地権を狙う不動産業者が、隣接する物件の管理会社を通じて解体への不安や不満を所有者に伝え、工事が頓挫する事例があります。

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• 長屋の解体（切り離し）に必要な許可を持っているか
• 長屋の切り離し工事の経験や実績はあるか
• 複数の業者から相見積もりを取って比較検討する
• 見積もりの内容や説明に不明瞭な点はないか
• アフターサポートや保証内容を確認する

建設業許可（けんせつぎょうきょか）
建設業法で定められた建設工事を請け負うために必要な許可。29.解体工事業もしくは建設業許可一式という表記が確認できれば許可があると判断してよい。この許可があれば、金額を問わずに施工ができる。

解体工事業登録（かいたいこうじぎょうとうろく）
建設リサイクル法で定められた解体工事を行うために必要な登録制度。登録を行っていれば建設業許可を保有していなくても解体工事を請け負えるが、工事規模は500万円以下のものに限られる。

許可を持っているどうかは、国土交通省のHP（建設業者・宅建業者等企業情報検索システム）で確認ができます！

産業廃棄物処分業許可（さんぎょうはいきぶつしょぶんぎょうきょか）
産業廃棄物の処分を事業として行う場合に必要な許可証。都道府県知事より交付される。

産業廃棄物収集運搬業許可（さんぎょうはいきぶつしゅうしゅううんぱんぎょうきょか）
産業廃棄物の収集・運搬を事業として行う場合に必要な許可。こちらも都道府県知事より許可を得る。※収集・運搬のみを行い、最終的な処理を別業者へ依頼する場合はこの許可で可能。

• 業者のホームページをチェックする
  業者のホームぺージでは、業者の電話番号や住所、必要な許可の有無など業者の基本情報が確認できます。中には、施工写真や社員の写真を掲載している業者もあります。
• 口コミや評価をチェックする
  口コミサイトや業者のホームページ、SNS（Instagram・Facebook・Xなど）でリアルな意見をチェックしてみましょう。「こんな作業を依頼した」「こんな対応をしてくれた」などの事実を記載していたり、内容に具体性があるコメントは信ぴょう性が高いでしょう。

• 見積もり比較サイトを利用する
  膨大な解体業者の中から自分が依頼するベストな1社を見つける事は、かなり骨が折れる事かと思います。そんな時には解体工事の無料一括見積もりサイトを利用してみましょう。比較する事で費用の相場感を確認できます。また、各業者が通常どんな施工に強いのか、どんな雰囲気の業者なのか等のデータを持っていますし、業者を選ぶためのアドバイスや疑問があればオペレーターに相談も可能です。

1.予期せぬ事態に備えるため、建物の事前調査は徹底的に

2.隣家・近隣とのコミュニケーションは大切に

3.隣家との合意形成は双方納得できるように、同意後は必ず書面を残す